입주 407가구, 분양 전멸…씨 마른 서울 신축

[이데일리 최정희 기자] 서울에서 ‘새 아파트’를 구경하기 점점 더 어려워질 전망이다. 다음 달 입주하는 새 아파트는 400여가구로 1년 전보다 24% 감소한 것으로 조사됐다. 특히 서울은 아파트 분양 물량도 3월에 이어 4월에도 한 건도 없을 것으로 전망됐다.

(그래픽=이데일리 김일환 기자)

◇ 서울 입주 물량 들쑥날쑥하다 내년에 뚝

30일 직방에 따르면 다음 달 서울에서 일반분양으로 공급돼 새 아파트로 입주하는 가구 수는 407가구에 불과했다. 강동구 성내동 그란츠 리버파크 407가구가 입주 예정이다. 이는 전달 4666가구가 한꺼번에 입주하면서 다음 달 입주 물량이 대폭 감소한 영향도 있지만 1년 전(536가구) 대비로도 24.1% 감소한 수준이다.

김민영 직방 빅데이터랩실 매니저는 “최근 입주 물량은 강남 재건축 등 정비사업이 완료되면서 입주가 시작되는 대규모 단지 위주로 공급이 되고 있어 월별로 편차가 큰 편”이라고 밝혔다. 실제로 1월에는 4066가구가 입주했고 2월에는 585가구, 3월에는 4666가구, 4월 407가구로 월별 편차가 큰 편이다.

김 매니저는 “하반기에는 상반기보다 3000가구 이상 입주하면서 입주 물량이 1만 7000가구(일반분양 기준)에 달할 전망”이라면서도 “전반적으로 작년 대비 입주물량이 줄어들고 있다”고 설명했다.

2일 서울 송파구의 아파트 단지 모습(사진=연합뉴스)

이러한 분위기는 내년에도 이어질 전망이다. 한국부동산원과 부동산R114가 작년말 기준으로 공동주택 입주예정물량을 조사한 결과 일반분양, 조합원 분양 등을 합친 가구 수(전체 임대 공급은 제외)는 올해 3만 5748가구인데 내년엔 1만 4516가구로 반토막 이하로 쪼그라든다. 이는 분양 뿐 아니라 임대, 조합 분양까지 합친 것으로 일반에 공급되는 가구 수는 이보다 더 감소할 것으로 추정된다.

보통 아파트가 착공을 시작해 준공되기까지 3~4년 걸린다는 점을 고려하면 서울 아파트 착공 자체가 줄어든 영향도 큰 것으로 풀이된다. 국토교통부에 따르면 아파트 착공 건수는 2019년 263동에서 2020년 241동, 2021년 194동, 2022년 222동, 2023년 131동, 2024년 97동으로 추세적으로 줄어들고 있다. 김 매니저는 “서울의 경우 (신축 아파트를 지을 만한) 땅이 많지 않아 정비사업 위주로 신규 아파트가 공급될 수밖에 없는데 재개발·재건축 사업 승인에 속도가 나지 않으면서 착공 감소로 이어지고 연쇄적으로 입주까지 영향을 미치는 상황”이라고 언급했다.

아파트가 준공된 후 입주가 이뤄지더라도 입주율은 높지 않은 상황이다. 주택산업연구원에 따르면 올해 2월 입주율은 81.1%로 집계됐다. 100가구가 입주하면 81.1가구만 입주를 하거나 잔금을 치른다는 얘기다. 이는 2023년 12월(79.9%) 이후 가장 낮은 수준이다. 대출을 통한 잔금 납입이 어려워진 데다 거래 위축에 기존 주택을 매각하지 못한 영향이 크다.

◇ 서울 분양 물량, 4년래 최저…“분양 일정 연기될 수도”

아파트 입주 물량이 줄어든 상황에서 서울은 신규 분양 마저 감소하는 추세다. 올 들어 서울에 분양한 곳은 삼성물산이 2월 서초구 방배동에 분양한 ‘래미안 원페를라’가 유일했다. 일반공급 물량이 268가구로 1순위 경쟁률이 151.62대 1을 기록했다. 리얼투데이에 따르면 1분기(1~3월) 전체 분양 물량도 래미안 원페를라가 전부라 268가구에 그친다. 이는 작년 3분기(2137가구), 4분기(3070가구) 대비 10분의 1 수준이다.

출처: 직방 *각 단지 관계사 사정에 따라 입주시기 변동될 수 있음(임대, 연립 제외)

이에 더해 서울은 3월은 물론 4월에도 분양이 예정된 곳이 없는 것으로 조사됐다. 리얼투데이 조사 결과 다음 달 전국 26곳, 3만 3814가구가 분양 예정인데 이중 2만 4265가구가 일반 분양된다. 이는 3월 4040가구의 6배가 넘는 물량이지만 서울은 분양 예정인 곳이 하나도 없다. 올해 전체 예정된 일반 분양 물량도 6720가구로 2021년(2960가구) 이후 4년래 최저 수준으로 전망된다.

주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과 3월 서울 아파트 분양전망지수는 85.7로 집계됐다. 작년 2월(83.3) 이후 1년 1개월 만에 가장 낮았다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)와 브릿지론이 막히면서 착공과 분양이 감소하고, 경기 불황 및 대출 규제로 인한 수요 감소가 겹쳐 건설사들이 분양 일정을 연기하거나 축소하는 것 같다”고 설명했다. 한 건설사 관계자는 “요즘 모델하우스에 사람이 없다”며 “5월로 계획된 분양이 있는데 탄핵 결정부터 차기 대통령 선거 가능성 등을 고려하면 분양 일정을 미뤄야 할 수도 있을 것”이라고 말했다.