미분양 늪 빠진 건설업계…전문가들 "세제 완화해야"

[이데일리 이배운 기자] 지방 미분양 주택이 쌓이면서 건설사들의 신규 사업이 위축되고 건설경기 회복은 지연되고 있다. 전문가들은 이러한 악순환을 끊으려면 취득세·양도세 감면 등 세제 혜택과 프로젝트파이낸싱(PF) 규제 완화 등 실질적인 유인책 마련이 필요하다고 입을 모았다.

(그래픽=이데일리)

이데일리가 건설업계·학계·공공 분야 전문가 20명을 대상으로 건설경기 활성화를 위해 시급한 대책이 무엇이냐고 묻는 질문(복수응답)에 따르면, 응답자의 55%(11명)는 PF 대출 및 보증 규제 완화를 지목했다. 이어 지방 미분양 해소(50%·10명), 건설 원가 상승에 따른 세제·금융 지원(40%·8명) 등이 뒤를 이었다.

PF는 건설사가 토지 매입부터 시공, 분양까지 사업 전반을 추진할 수 있도록 하는 핵심 자금 조달 수단이다. 특히 자체 자본이 부족한 지방이나 중소 규모 사업장일수록 PF 의존도가 높다.

하지만 최근 부동산 시장 침체와 미분양 증가로 금융기관들이 PF 대출에 소극적이거나 대출 조건을 강화하면서, 사업 추진에 차질이 빚어지고 있다. 이에 PF 규제를 완화해 자금줄을 다시 열고, 신규 착공과 기존 사업의 정상화를 유도해야 한다는 의견이 힘을 얻고있다.

이어 지방 미분양 주택 해소 대책을 묻는 질문엔 전문가 20명 중 15명이 취득세·양도세 감면 등 세제 인센티브를 통해 침체된 거래를 유도해야 한다고 입을 모았다. 아울러 장기 미분양에 대한 조세 완화, 다주택자 규제 재조정, 무주택자 금융지원 확대 등도 대책으로 제시했다.

대표적으로 서진형 광운대 부동산학과 교수는 “장기 악성 미분양 주택에 대해선 취득세와 양도세 감면 조치가 필요하다”고 강조했고, 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “양도세 5년 감면과 같은 특별법 제정이 필요하다”고 말했다

지방 주택 보유자까지 다주택자로 분류되는 현 제도에 대한 문제 제기도 나왔다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “결국은 개인이 분양을 받아줘야 미분양이 해소되는데, 현재와 같은 다주택자 규제 하에선 거래 자체가 불가능하다”고 짚었고, 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 “지방은 가격 상승이 없기 때문에 다주택으로 보지 말고 취득세 부담도 낮춰야 한다”고 말했다.

무주택자 금융지원 확대를 통한 실수요 기반 회복도 주요한 대안으로 제시됐다. 익명을 요구한 학계 전문가는 “무주택자 금융지원과 다주택자 세제 완화를 병행해 수요를 회복해야 한다”고 강조했고, 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “기존 주택 매입까지 포함해 대출 우대 범위를 확대해야 한다”고 말했다.

다만 일각에서는 세제 대책만으로는 역부족이며, 근본적으로는 도시 기능 회복이 수요 회복의 전제라는 주장도 나왔다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “지방 건설 수요는 세제만으로 해결할 수 없다”며 “직장, 교육, 의료 등 도시 기능 소실을 보완하는 대책이 시급하다”고 강조했다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석연구원 역시 “입지 부적정과 지역경제 침체 등 구조적 원인을 고려해 미분양 물량을 실수요자 대상 공공전세나 청년주거 등으로 전환하고, 금융·세제 인센티브를 결합해야 한다”고 조언했다.

이밖에도 대형 건설사 관계자는 “LH 등 공공의 적극 개입 없이는 미분양 해소가 어렵다”고 지적했고, 한문도 명지대 교수는 “분양가 인하를 통한 실수요 자극과 함께, 그에 따른 건설사 세제 보완도 병행돼야 한다”고 조언했다.