임대차계약기간 중 임차인 사망…임차권 어디로?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 상속이란 사람이 사망한 경우 그 재산상의 지위를 포괄적으로 승계하는 것을 말한다. 사망한 사람을 피상속인으로 부르고, 상속을 받은 사람을 상속인으로 부른다. 피상속인의 직계비속과 배우자, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족의 순서로 상속인이 정해진다.

서울 시내 빌라 밀집 지역 뒤로 아파트 단지가 보인다.(사진=연합뉴스)

그런데 간혹 주택 임차인이 임대차계약기간 중에 사망하는 경우가 있다. 이때 임대인은 사망한 임차인과 체결한 임대차계약의 효력에 관해 혼란스러울 수 있다. 결론적으로 임차권도 상속재산에 해당해 상속인이 기존 임대차계약상 권리·의무를 그대로 승계한다고 보면 된다. 상속인은 피상속인의 일신에 전속한 것이 아니면 적극재산과 소극재산을 모두 포괄승계하고, 이때 일신에 전속한 권리로 볼 수 없는 임차권도 상속재산에 포함돼 상속을 받게 된다.

다만, 주택임대차보호법에는 임차권의 상속과 관련하여 민법과 달리 규정한 부분이 있어 주의해야 한다. 민법에 따르면 사실상의 혼인관계를 유지하는 배우자에 대하여 상속인의 지위를 인정하고 있지 않다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 관계의 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 상속받도록 하고 있다. 사실혼 배우자가 피상속인이 사망한 후에도 안정적으로 가정생활을 유지할 수 있도록 배려하는 취지다.

김예림 변호사.

결국 임대인은 적법한 상속인을 찾아 임대차계약에 따른 권리·의무를 부담하도록 하여야 한다. 예를 들어 임대차계약기간이 종료하면 임대인은 적법한 상속인에게 임대차보증금을 반환해야 하고, 이때 적법한 상속인을 알 수 없거나 상속인이 존재하지 않는 경우에는 법원에 임대차보증금 상당액을 공탁해 임대차보증금 지급의무를 면할 수 있다.