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서울 도심권역에 드디어 새 오피스…'공평구역 15·16지구' 완공 눈앞

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김성수 기자I 2025.06.20 23:25:38

도심권역 오피스 공실률 4%대
신규공급, 대부분 2027년 이후
공평15·16 완공시 ''가뭄에 단비''
총 1.23조 PF대출로 리파이낸싱
대출, 내년 7월 14일 만기 도래

[이데일리 김성수 기자] 서울 오피스시장이 만성적 ‘공급가뭄’을 겪는 가운데 종로구 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발사업이 내년 4월 준공을 목표로 진행되고 있다.

내년 사업이 끝나서 연면적 4만평 이상 빌딩이 들어서면 서울 도심권역 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다.

현재 도심권역에 A급 오피스가 대규모 공급 예정이지만, 완공 시점이 대부분 오는 2027년 이후인데다 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 기준 강화로 공사 일정이 지연될 것으로 보인다.

총 1조2320억 PF 대출…내년 7월 14일 만기 도래

20일 부동산업계에 따르면 내년 7월 서울시 종로구 인사동 87번지(공평 15·16지구) 일원 9263㎡에는 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.

(자료=서울시, 업계)
이 사업은 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발로 진행된다. 시행사는 공평십오십육피에프브이(공평15·16PFV), 시공사는 현대엔지니어링이다. 지난 2022년 11월 17일 공사를 시작했으며 내년 7월 29일 완공 예정이다.

매각금액은 총 1조5000억원(3.3㎡(평)당 3500만원)으로 추산된다.

공평십오십육피에프브이의 주요 주주는 △랜스퍼트에이엠씨(보통주 지분율 36.6%) △비얄프로퍼티(보통주 30.7%) △제이와이디앤아이(보통주 13.2%) △메리츠증권(보통주 9.8%, 1우선주 50%) △메리츠화재해상보험(보통주 5.9%, 1우선주 30%) △메리츠캐피탈(보통주 3.9%, 1우선주 20%) △신한투자증권(구 신한금융투자, 2우선주 100%)이다.

공평십오십육피에프브이는 이 사업을 위해 총 8300억원 한도의 대출을 받았었으며 만기는 작년 10월이었다.

이어 공평십오십육피에프브이는 1조2320억원 규모로 해당 PF대출을 리파이낸싱하는 데 성공했다. 해당 대출 실행은 작년 8월 26일 이뤄졌으며, 대출 만기는 내년 7월 14일 돌아온다.

시공사 현대엔지니어링은 내년 4월 14일까지 사용승인을 득하는 책임준공의무(미이행시 중첩적 채무인수의무)를 부담한다.

리파이낸싱된 PF대출의 각 트랜치별 차입약정 한도액은 △트랜치A 1조원 △트랜치B 2030억원 △트랜치C 290억원이다. 대출원리금은 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 순으로 상환된다.

(자료=감사보고서)
특수목적회사(SPC) 에이블공평제삼차(대출한도 960억원), 트루프렌드공평제일차(대출한도 270억원)는 트랜치B 대주단에 포함돼 있다. 트루프렌드공평제이차(대출원금 190억원)는 트랜치C 대주에 포함된다.

에이블공평제삼차, 트루프렌드공평제일차, 트루프렌드공평제이차는 공평십오십육피에프브이에 대해 보유한 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이들 ABSTB는 12회차까지 발행되면 대출채권과 만기가 동일한 내년 7월 14일이다.

이같은 유동화거래의 주관회사는 에이블공평제삼차의 경우 KB증권, 트루프렌드공평제일차·제이차의 경우 한국투자증권이 맡고 있다.

또한 각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 판매되지 못해서 기존에 발행된 유동화증권을 상환하지 못할 위험이 존재한다. 이같은 위험은 주관회사를 맡고 있는 증권사들이 사모사채 인수확약으로 통제된다.

KB증권은 에이블공평제삼차가 발행한 ABSTB에 차환발행 관련 유동성위험이 발생하면 960억원을 한도로 에이블공평제삼차가 발행하는 사모사채를 인수할 의무가 있다.

한국투자증권은 트루프렌드공평제일차·제이차가 발행한 ABSTB에 차환위험이 생기면 각각 270억원, 190억원 한도로 트루프렌드공평제일차·제이차가 발행한 사모사채를 인수하거나 부족한 금액을 자금보충할 의무가 있다.

서울 종로구 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발사업 현장 (사진=김성수 기자)
도심권역 공실률 4%대…공급, 대부분 2027년 이후

건물의 지하 1층에는 국내 최대 규모의 유적 전시관이 들어선다. 서울시 정비계획 변경안에 따르면 시행사는 매장문화재를 전면 보전하는 유적 전시관을 조성해 기부채납한다. 기부채납 면적은 총 연면적 기준 7273.21㎡ 규모다.

이에 서울시는 전시시설 공공 기여에 따른 인센티브로 높이, 용적률 규제를 완화했다. 그 결과 당초 지하 8층~지상 17층(높이 70m, 용적률 803%)으로 예정됐던 건물이 지하 8층~지상 25층(높이 104m, 용적률 1052%)으로 높아졌다.

해당 건물이 완공되면 서울 도심지역 오피스시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다.

국내 상업용부동산 종합 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 도심권역(CBD) 오피스시장 평균 공실률(신축 포함)은 올해 1분기 기준 4.2%로, 전분기보다 0.9%포인트(p) 상승했다. 신축제외 기준 공실률은 3.3%로 전분기보다 0.6%p 올랐다.

올해 1분기 도심권역 공실률이 오른 데는 지하철 2·3호선 환승역 을지로3가역 인근에 연면적 1만평이 넘는 신축 오피스 ‘프로젝트107’이 공급되고, 대기업들이 도심권역에서 이전한 영향이 작용했다.

다만 현재 도심권역 공실률은 여전히 자연공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률) 5%를 밑돈다. 신규 오피스가 대규모로 공급될 시점도 대부분 오는 2027년 이후다.

향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △을지로3가 도시정비형 재개발구역 제6지구 △을지파이낸스센터(EFC, 을지로3가구역 제1·2지구) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 △‘남산 밀레니엄 힐튼호텔’ 재개발 △메트로타워, 서울로타워 재개발 등이 있다.

서울 도심권역(CBD)에 공급될 A급 오피스들 (자료=컬리어스 자료 캡처)
그러나 이들 오피스는 대부분 완공 시점이 오는 2027년 이후거나 미정이다. 게다가 PF 대출 기준 강화로 공사 일정이 계속 지연될 것으로 전망된다.

앞서 정부는 작년 11월 PF사업 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.

현재 국내 PF 사업의 자기자본비율은 약 5% 내외인데, 정부는 이를 중장기적으로 선진국과 유사한 20% 수준으로 높이기 위해 세제혜택을 제공한다. 또한 토지 현물출자를 유도하고, 자기자본비율이 높은 사업에 인센티브를 강화한다.

금융권의 PF 대출시 사업성 평가도 강화한다. 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선하는 것이다.

정부는 연구용역 등을 통해 평가기준·절차, 인증방안을 도출하고 올해 상반기 ‘부동산개발사업관리법’에 근거를 마련하며, 올해 하반기 ‘PF리스크 모범규준’ 반영할 예정이다.

이처럼 PF 대출 기준이 강화되면 도심권역 내 오피스 공급 시점이 예상보다 늦춰질 가능성이 크다. 또한 신규 오피스들이 기존의 도심권역 핵심 지역(광화문역·시청역 부근)을 대체하는 데도 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.

글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스는 “앞으로 서울역 인근과 서소문 11·12지구, 삼성타운 개발, JB금융지주의 사옥건립 계획으로 프라임 오피스가 공급되는 대규모 오피스 타운이 형성될 예정”이라며 “하지만 대부분 오는 2027년 이후 완공을 목표로 하고 있어 당분간 오피스 임대차 시장은 안정될 것”이라고 내다봤다.

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