사업이 끝나면 마곡 도시개발지구 인접 지역에 지식산업센터를 비롯한 복합시설이 코엑스의 1.7배 규모로 들어선다. 오는 2029년 8월 준공 예정이며, 같은 해 12월 본 프로젝트파이낸싱(PF) 만기가 돌아온다.
주차장·어린이공원 ‘공공기여’…행정소송 취하
8일 부동산업계에 따르면 가양동 CJ공장 부지 개발사업은 지난달 21일 착공에 들어갔다.
이 사업은 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일원 9만3686㎡ 부지에 지하 7층~지상 14층(3개 블록), 연면적 76만4382㎡ 규모 지식산업센터, 업무시설(오피스), 근린생활시설 등을 건설하는 사업이다.
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해당 부지는 터가 넓고 마곡 도시개발지구와 인접한 데다 서울지하철 9호선 양천향교역과 가까워서 서울 내 드문 ‘알짜배기’ 부지로 꼽힌다.
B1·B2·B3블록은 산업부지로 만들어지며, 기반시설로 가양동 146-5 일대 어린이공원(4077㎡)과 공영주차장이 들어선다.
앞서 인창개발은 이 공장 부지를 지난 2019년 말 매입해 개발계획을 제출했으며, 서울시는 2021년 7월 도시·건축공동위원회에서 이를 수정 가결했다.
다만 사업 진행에 어려움이 발생한 시기도 있었다. 김태우 전 강서구청장이 직권 남용으로 지난 2023년 2월 이 사업의 건축협정인가를 취소해서 인창개발이 행정소송(건축협정인가취소처분 취소의 소)을 제기했던 것.
‘건축협정’은 연접한 2개 이상 토지와 건물을 가진 소유자들이 함께 ‘건축행위와 건축물에 대한 세부사항들을 정하는 협정’을 맺으면 건축행위 시 건축법상 특례 및 완화를 적용받을 수 있는 제도다.
이후 김 전 구청장이 대법원에서 집행유예형이 확정돼 지난 2023년 5월 18일 직을 상실했고, 인창개발은 소송을 접수(2023년 4월 24일)한 지 한 달 만에(2023년 5월 31일) 소송을 취하했다.
본PF 2조8000억원 규모…2029년 12월 만기
인창개발은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 우리자산신탁에 관리형 토지신탁했다.
‘관리형 토지신탁’은 신탁사가 건축사업의 시행사(사업주체) 역할을 대신하는 제도다. 대신 ‘사업비 조달’을 신탁사가 아니라 토지 소유자나 시공사가 맡는다.
그래서 본 PF대출로 사업비를 확보하게 된다. 신탁사가 자체 자금으로 사업비를 조달하는 ‘차입형 토지신탁’과 다른 점이다.
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인창개발은 이 사업 관련 작년 12월 20일 체결한 대출약정에 따라 자산보유자(NH투자증권 및 교보증권) 등 복수의 대주들로부터 2조8000억원 한도 본PF를 조달하는 대출 약정을 체결했다.
각 트랜치별 대출약정 금액은 △트랜치A 1조6000억원 △트랜치B-1 6000억원 △트랜치B-2 2800억원 △트랜치B-3 3200억원이다.
대출만기는 대출실행일로부터 60개월(5년)이 지난 날(2029년 12월 20일)이며, 만기 일시상환되는 조건이다. 다만 약정된 조건에 따른 조기상환도 가능하다.
현대건설은 지난 2월 인창개발과 1조6266억7300만원(부가세 별도)에 공사계약을 체결했다. 계약금·선급금은 없으며 대금지급은 공사 진행에 따라 청구 및 지급하는 조건이다.
공사계약서에서 규정하는 조건 등에 따라 공사기간 및 계약금액 등은 변동될 수 있다.
또한 현대건설은 인창개발이 트랜치B-1 대출이자 및 원금을 상환하지 않을 경우 그 부족분에 대한 자금보충의무를 부담한다. 이를 이행하지 않을 경우 현대건설은 인창개발의 트랜치B-1 피담보채무를 중첩적으로 인수한다.
