분담금에 떠는 서울 외곽…1기 신도시 선도지구도 발목 잡힐라

[이데일리 남궁민관 기자] 목동을 비롯해 여의도, 잠실 등 서울 주요 입지 정비사업 곳곳 환급금 청사진을 내걸며 잰걸음을 내고 나선 반면 외곽지역에선 집값만큼 비싼 추가 분담금에 시름하고 있다. 정부가 추진 중인 1기 신도시 선도지구 재건축 사업 역시 추가 분담금이 과제로 꼽히면서 조합원들의 부담을 덜어줄 정책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.

서울시 도봉구 쌍문한양1차 전경.(사진=도봉구)

16일 업계에 따르면 도봉구 쌍문한양2·3·4차는 재건축 사업 준비를 위해 최근 컨설팅을 받은 결과 조합원당 3억 5000만원 안팎의 추가 분담금을 내야한다는 결과를 받아든 것으로 알려졌다. 전용면적 28~84㎡로 소형 평수가 주를 이룬 단지로 최근 시세가 28㎡는 2억 5000만원 안팎, 가장 큰 84㎡ 역시 5억원 초반에 머무르고 있다는 점에서 이같은 분담금은 상당한 부담이다.

실제로 지난해 말 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 인근 쌍문한양1차도 이와 비슷한 수준의 추정 분담금이 공개된 바 있다. 지난해 8월 공람을 살펴보면 전용 79㎡에 거주하는 조합원이 재건축 이후 84㎡ 분양시 3억 5202만원의 추가 분담금을 내야한다고 추정했다. 서울시가 지난해 8월 사업성이 떨어지는 정비사업 지원을 위해 도입한 ‘보정계수’를 적용, 공람 대비 일반분양을 49가구 늘리며 분담금 부담은 다소 줄어들 전망이지만 시세(전용 79㎡ 기준 7억원 안팎) 대비 여전히 부담이 크다는 평가다.

서울 외곽지역에서 시세 대비 부담스러운 분담금에 정비사업 곳곳 먹구름이 드리운 가운데 선도지구에 선정된 1기 신도시 중 일산과 산본 등 상대적으로 사업성이 떨어지는 지역 재건축 단지들에도 이목이 쏠린다. 일산의 경우 기존 단지들의 평균 용적률이 169%로 낮고 대지지분은 20~30평에 이르러 사업성 자체는 양호하나 문제는 시세다. 일각에선 분담금을 3억원 이상으로 추정하는 가운데 최근 시세는 앞선 쌍문한양1차와 비슷한 전용 84㎡(강촌5단지) 기준 7억원 안팎을 보이면서다.

전문가들은 추가 분담금의 주요인으로 연일 고공행진 중인 공사비가 꼽히는 만큼 이를 낮추는 노력이 시급하다고 입을 모은다. 이윤홍 한국건설관리학회 계약관리위원장은 지난 4일 국회의원회관에서 열린 세미나에서 공사비 인상의 주요인으로 △주 52시간 근로제 도입 △중대재해 처벌법 강화 △콘크리트 타설 규제 △현장근로자 인건비 상승 등을 꼽으면서 이에 대한 완화를 정부에 요구했다.

정책적 노력도 수반돼야 한다는 지적이 나온다. 안승상 DL이앤씨 강남사업소장은 “재건축 초과이익 환수제(재초환)는 투기 수요 억제라는 당초 입법 취지와 달리 장기 보유자에까지 과도한 부담금을 부과하면서 매도 기피 현상을 초래하고 공급 감소로 이어졌다”며 “전면 폐지가 부담될 경우 장기 보유자 및 1주택자의 환수금 면제를 통해 부담을 완화해 매물 증가와 공급 확대를 이끌어야 한다”고 강조했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 정부가 용적률 상향에 보다 유연할 필요가 있다고도 했다. 그는 “법정 용적률 범위 내에서 허용 용적률을 탄력적으로 적용해 수익성을 개선해 줄 필요가 있다”며 “특혜 시비가 있을 수 있는만큼 가령 용적률을 20% 올려주면 10%는 공공기여를 하도록 하면 된다. 단 공공기여도 너무 많이 요구하는 현실도 개선돼야 한다”고 꼬집었다.