강희선 이지스자산운용 투자부문 대체증권투자팀장(이사)는 지난 18일 서울 여의도 사옥에서 진행된 이데일리와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.
강 이사는 대학원 시절 해외 리츠를 접하며 부동산이 데이터로 해석할 수 있는 투명한 산업인 점에 매력을 느꼈다. 이에 2011년부터 한화자산운용에서 공모 리츠를 담당하며 리츠와 연을 맺었고, 2018년부터 이지스자산운용에 입사해 현재 국내외 상장 리츠를 다양한 전략으로 투자하는 상품 제공·자문을 하는 대체증권투자팀을 이끌고 있다.
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올해 들어 국내 증시가 매크로(거시경제) 악재에 퍼렇게 멍들면서 리츠가 투자 대안으로 부각되고 있다. 한국리츠협회에 따르면 지난 7일 기준 코스피가 연초 이후 9% 가까이 하락했지만, 상장리츠 평균 가격은 같은 기간 3%대 상승했다. 일반 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있는 상장리츠의 2020년 기준 평균 배당률은 7.1%다.
강 이사는 리츠의 가장 큰 강점은 배당 가능한 이익을 예측할 수 있다는 점으로 꼽았다. 그는 “리츠는 기존에 계약된 임대료가 기반이 된다”며 “여기에서 사용되는 비용들이 대체로 예측이 돼 임대료를 임차인들이 낼 여력이 된다면 일반 기업보다 이익 예측 확률이 높다”고 말했다.
임대료 예측 가능성을 벗어나면 관련 리츠가 조정받기도 한다. 강 이사는 “리테일 섹터는 이커머스(전자상거래)로 편중 현상이 나타나면서 일반 쇼핑몰이나 센터의 임차인 매출·판매가 굉장히 낮아졌고, 임대료 예측 가능성을 벗어나면서 관련 리츠가 조정을 받았다”며 “코로나19 팬데믹 이후엔 리오프닝 수혜로 오히려 ‘서프라이즈’ 가능성이 높아지고 있다”고 전했다.
인플레이션 헤지(위험회피) 역할도 한다. 금리 인상 시기에는 이자비용이 늘어날 수 있지만 임대료 또한 소비자물가(CPI) 인상률과 연동돼 상승하면서 비용을 전가할 수 있기 때문이다. 미국 임대주택 센터, 물류 섹터 등은 공급 대비 수요가 높아 물가-임대료 전가력이 높아졌고 매출 성장 여력도 커졌다는 설명이다.
리츠의 지표 금리는 10년물 국채 금리(장기 금리)로 꼽힌다. 강 이사는 “국내는 아니지만 해외는 10년물 금리가 회사채, 담보대출 등의 기준이 돼 인상되면 자산매입 시 대출금리가 높아지고 부채비용이 커진다”고 전했다.
경기둔화 국면 리츠에 대해 강 이사는 “경기가 안 좋다고 해서 무조건 부동산 업황이 안 좋다고 보기 어렵다. 최악의 시기에도 항상 투자할 만한 섹터가 있다”고 짚었다. 국가·섹터별로 사이클이 달라 각 경기 민감도를 판단해서 경기방어적 포트폴리오를 구성해 운용 가능하다는 것이다.
“부동산 투자 큰손 전유물 아냐…상장리츠 2030년까지 최소 5배 성장”
개인의 리츠 수요도 꾸준히 늘고 있다. 7일 기준 상장리츠는 19개로 2020년(7개) 대비 3배가량 늘었다. 시가총액은 4조원에서 8조원으로 2배 늘었다. 시장과 무관하게 지급되는 배당과 기초자산 다변화로 장기적으로 투자 매력도가 높아지고 있다는 평가다. 부동산 투자는 연기금, 보험사 등 큰손의 전유물이었지만, 개인도 리츠 투자 문턱이 낮아지고 있다는 평이다.
박준우 이지스자산운용 대체증권투자팀 차장은 “전 세계적으로 주식시장이 부진한데, 국내 리츠 시장만 보면 연초 이후 수익률이(4월15일 기준) 10% 수준”이라며 “직접 거래가 가능하고 수수료가 저렴한 점, 특정 종목보다는 자산배분 차원에서 리츠를 담고 있는 상장지수펀드(ETF)에 접근하는 것으로 보인다”고 설명했다.
이에 한국 증시에서 상장리츠 시가총액 비중이 가파르게 증가할 것으로 관측했다. 강 이사는 “상장리츠는 기업공개(IPO) 회사 증가 추세와 기존 회사들의 유상증자를 통한 외형 성장으로 급성장 할 것”이라며 “주요 선진국은 상장리츠 비중이 주식시장의 최소 2%대 수준 △싱가포르는 10% 이상 △호주는 6%대다. 우리나라는 최소 2%를 기준으로 2025~2030년 코스피 시총 2000조원 가정 시 현재 8조원 수준에서 40조원까지 5배 성장할 전망”이라고 말했다.
“기관서 입증한 성과, 개인으로…투자자문 확대”
이지스자산운용은 올해 기관 중심에서 개인투자자쪽으로 상품을 다변화할 목표다. 강 이사는 “기관투자자와 좋은 트랙레코드를 쌓고 있어, 이제 개인투자자 쪽으로 상품을 다변화해 그 성과를 이어가고 싶다”고 말했다.
최근엔 키움투자자산운용과 협업해 오는 5월 국내 상장 리츠에 투자하는 ‘키움 히어로 리츠 이지스 액티브 ETF’의 투자자문으로 참여했다. 이후엔 국내뿐 아니라 글로벌 상장 리츠 투자 액티브 ETF를 선보이기 위해 검토 중이다. 강 이사는 “좋은 주식을 고르듯 좋은 리츠를 골라야 한다. 부동산이 우량한지 여부와 위치 등이 중요할 것”이라며 “매크로 국면별 리츠 특성을 잘 파악하고 적정한 선택을 하는 역량을 꾸준히 발휘할 것”이라고 전했다.
강희선 이사는?
△2004년 삼성에버랜드 △2010년 한화호텔앤드리조트 △2011년 한화자산운용 △2016년 국민연금 △2018년~ 이지스자산운용
