"한국인 살 집도 부족한데..." 서울 아파트 쓸어담는 외국인

[이데일리 최정희 기자] 우리나라에 체류하는 외국인 수가 260만명을 훌쩍 넘어 전체 인구의 5%를 초과하면서 외국인이 우리나라 주택 매매 시장의 경쟁자로 등장하고 있다. 외국인 가구를 감안한 서울 주택보급률은 90%로 떨어지고, 전국으로 따지면 100% 밑으로 하락한다. 주택 공급이 빠르게 되지 않은 상황에선 외국인의 주택 구입 장벽을 높일 필요가 있다는 의견이 나온다.

기사의 이해를 돕기 위한 이미지(출처=챗GPT)

[이데일리 문승용 기자]

◇ 외국인 아파트 매매 비중 1% 시대…수도권 잠식

27일 법원 등기 정보광장의 부동산(건물, 토지 등) 소유권 이전(매매) 신청 현황에 따르면 작년 외국인이 매수한 국내 부동산 건수는 2만 7079건으로 전체(357만 8246건)의 0.8%를 차지했다. 올 들어 1~4월까진 7963건을 매수해 전체(113만 4088건)의 0.7%를 보였다. 2021년까지만 해도 0.5% 수준이었으나 추세적으로 증가하고 있다.

아파트 등 집합건물로 한정하면 그 비중은 더 늘어난다. 외국인의 아파트 매매 건수는 작년 1만 6140건으로 전체(149만 8123건) 대비 1.1%를 기록했다. 올해 4월 누적으로도 4935건을 매수해 전체(47만 6438건)의 1.0%를 차지했다. 2021년 0.7%에서 빠르게 비중이 늘어나고 있다.

외국인들의 집합건물 매수의 3분의 2(작년 75.1%)는 수도권에 집중됐다. 올 4월 누적 비중도 74.5%에 달했다. 외국인들이 가장 많이 매수한 지역은 인천 부평구로 나타났다. 인천 부평구는 2021년부터 작년까지 4년 연속 전국 시군구 중에서 외국인들이 가장 많이 매수한 곳으로 조사됐다. 안산 단원구가 2년 연속 2위를 기록했다.

서울을 매수하는 비중은 작년 16.1%, 올해 16.7%를 기록했는데 이는 집값 급등기였던 2021년(20.2%)보다는 줄어든 것이다. 서울 집값이 빠르게 급등하면서 매수의 진입장벽이 높아진 것으로 풀이된다.

국적별로 보면 중국인들의 매수세가 60%를 차지했다. 작년 중국인들은 1만건이 넘는 집합건물을 매수해 전체의 63.5%를 기록했다. 미국, 캐나다가 그 뒤를 이었다. 상위 3개국의 비중은 전체의 83.4%로 집계됐다. 올 들어서도 4월까지 중국인의 매수 비중은 전체의 61.5%로 나타났다.

오피스텔 등 주택 임대시장에선 미국, 캐나다가 두각을 나타내고 있다. 부동산 소유권 보존 등기 현황에 따르면 작년 외국인의 집합건물 보존 등기 건수는 224건으로 전체(59만 951건)의 0.04%로 2021년(0.12%)보다 쪼그라들었다. 다만 미국, 중국이 각각 90건씩을 기록해 가장 많았다. 2021년과 2023년엔 캐나다가 각각 534건, 126건으로 가장 많은 보존 등기 건수를 기록했다.

통상 보존 등기는 미등기 부동산에 대한 최초 소유권을 등기하는 절차인데 이러한 보존 등기가 경기도 등 특정 지역에 한꺼번에 몰리는 사례가 많은 것을 고려할 때 해외 부동산 개발업체가 국내에서 오피스텔 등 집합건물을 지은 후 임대 전 보존등기를 한 것으로 풀이된다. 그러다 보니 연도별로 편차가 큰 것으로 추정된다. 주택 매매 시장이든, 임대 시장이든 외국인 수요가 전반적으로 커지는 분위기다.

[이데일리 문승용 기자]

◇ 외국인 가구 비중 2.8%…주택보급률 100% 안 돼

특히 주택 매매 시장에서 외국인 비중이 커지면서 실질적인 주택보급률은 실제 통계보다 더 적다는 지적이 나온다. 주택보급률은 인구주택총조사 결과 일반가구 수를 총 주택 수로 나눠 계산하는 데 2023년 기준 전국 102.5%를 기록하고 있다. 그러나 전체 가구의 2.8%(63만 7218가구)를 차지하는 외국인 가구 수까지 합하면 주택보급률은 99.6%로 하락해 주택 수가 모자란 것으로 집계된다. 외국인 가구 수를 고려하면 수도권의 주택보급률은 97.2%에서 93.6%로 줄어들고 서울은 93.6%에서 90.3%로 하락한다. 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는데 오피스텔을 포함할 경우 주택보급률은 더 올라갈 것으로 보이지만 오피스텔 가구 수에 대한 정확한 통계는 산출되지 않고 있다.

외국인이 주택 매매시장에 경쟁자로 등장한 만큼 주택 매매에 있어 내국인과 외국인을 동등하게 대할 것인지에 대해 고민할 필요가 있다는 의견이 제기된다. 특히 외국인은 대출이나 세금 문제 등에 있어 국내 규제를 적용받지 않아 내국인에 비해 유리하다는 평가가 나온다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “안 그래도 주택이 부족하다는 서울 등의 공간에 외국인 수요까지 들어왔을 때 원래 살고 있는 국내 수요자들에게 피해가 갈 수 있다”며 “외국인이 관심을 갖고 있는 일부 지역에 대해서라도 어떻게 할 것인지 치열하게 논의해야 한다”고 밝혔다. 이어 “국제규범에는 내·외국인을 차별하지 말라고 하나 국제질서가 깨지고 있는 상황에서 외국인 집중 수요 지역에 대해 (차별화하는 방안을) 고민해 봐야 한다”며 “다른 나라는 외국인이 주택을 매수할 때 인지세율을 높이는 등의 방식으로 좀 더 비싼 가격에 매수가 이뤄지도록 하고 있다”고 덧붙였다.

LH토지주택연구원에 따르면 호주는 외국인이 거주용 부동산을 매도할 경우 내국인과 달리 추가 양도소득세는 7~8% 가량 더 내야 한다. 캐나다는 비(非)캐나다의 주거용 부동산 구매를 2023년부터 2년간 한시적으로 금지하기로 했으나 이를 2027년까지 연장했다. 싱가포르는 외국인이 2주택 이상을 매입할 때 추가 인지세를 내도록 했다.