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◇ 내년부터 공급 한파 본격화
8일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 26만 4425가구로 집계됐다. 올해 예정된 입주물량이 36만 3851가구라는 점을 감안하면 약 10만 가구, 약 27.3% 감소한다. 이는 2013년 이후 12년 만에 가장 적은 물량이다.
이러한 공급 한파는 내년에 그치지 않고 몇 년간 더 이어질 가능성이 커지고 있다. 아파트 등 주택을 공급하려면 인허가부터 시작해 착공, 준공 등의 단계를 거쳐야 하는데 최근 몇 년간 인허가, 착공이 줄어든 영향이 내년, 내후년을 거치면서 본격화할 조짐이기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올 들어 10월까지 주택 인허가 및 착공 실적은 각각 24만 5000가구, 21만 8000가구로 집계됐다. 이는 2020년부터 2023년까지 최근 4년 평균치(36만 6000가구, 33만 2000가구)보다 10만 가구 이상 적은 수치다.
인허가, 착공 실적 악화는 준공 실적 악화로 이어진다. 한국건설산업연구원은 최근 ‘현 정부의 주택공급확대정책 평가와 제언’ 보고서에서 “통계 집계가 시작된 2005년부터 2023년까지 19년간 주택 공급 시장은 연평균 42만 9000가구가 준공됐는데 2022년부터 착공 실적이 감소, 2025~2027년 준공 감소로 나타날 것”이라고 밝혔다.
2022년 부동산 시장이 침체하면서 그 해 주택 착공 실적은 38만 3404가구로 전년(58만 3737가구)보다 무려 20만 가구, 34.3% 감소했다. 2023년에는 24만 2188가구로 더 줄어들면서 이런 영향이 내년 이후까지 영향을 미칠 것이라는 분석이다.
특히 건설산업연구원은 “2019년 이전까진 수도권 아파트의 공급 시차는 2~3년이었으나 3~4년으로 길어졌다”며 “이에 따라 내년 수도권 아파트 준공 물량은 예년 평균인 15만 6000가구를 하회할 것”이라고 설명했다.
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◇ 공사비는 계속 올라…건설사 사업성 악화
공사비가 계속 오르면서 건설사 입장에선 주택 건설의 사업성이 악화돼 주택 공급 동력이 떨어지고 있다는 분석도 나온다. 올해 공사비는 2020년 대비 30% 가량 올랐다. 한국건설기술연구원이 발표한 공사비 지수는 2020년 100을 기준으로 10월 130.3 수준까지 올랐다. 주거용 건물만 따로 빼서 보더라도 29.3% 올랐다. 코로나19, 우크라이나 전쟁을 거치면서 한 번 올라간 레미콘 가격 등이 떨어지지 않는 데다 주 52시간 근무제, 주휴수당 지급 보장, 휴일 노동 가산 수당 등으로 공사비 기간 연장, 건설업 임금 상승이 나타나고 있다.
이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수가 2일 한국주택협회, 한국건설산업연구원이 주최한 ‘공사비 안정을 통한 건설산업 활성화 전략’ 세미나에서 발표한 자료에 따르면 895실을 짓는 부산 오피스텔의 경우 2019년까지만 해도 공사비가 3.3㎡당 650만원으로 예상돼 토지 매입(3.3㎡당 1140만원)부터 건물 분양까지 총 1631억원의 수익을 낼 것으로 예상됐다. 그러나 올해 기준으로 보면 공사비가 930만원으로 43.1% 올라가면서 건설사가 토지를 무상 제공 받는다고 해도 821억원 적자를 보는 것으로 계산됐다. 지방 오피스텔은 가격이 하락해 3.3㎡당 분양 가격도 1400만원에서 1200만원으로 떨어지는 것으로 추정했다.
정비(재건축) 사업도 마찬가지다. 600세대를 공급하는 평택의 경우 공사비가 3.3㎡당 480만원에서 810만원으로 뛰면서 세대 당 분담해야 할 평균 분담금이 7억 9300만원으로 높아졌다. 사업성이 낮아지면서 조합원 동의가 쉽지 않아졌다는 평가다.
이에 따라 공사비를 낮춰 주택 공급을 활성화하는 방안 등이 마련돼야 한다는 주장이 나온다. 정형승 현대엔지니어링 책임매니저는 “건설 현장의 주 52시간제, 레미콘 토요휴무제, 비작업일수(공사를 진행할 수 없는 날)에 대한 건설현장 예외 등 규제가 탄력적으로 적용될 필요가 있다”고 밝혔다.
김영덕 건설산업연구원 선임연구위원도 “만성적인 공사비, 공사기간에 영향을 주는 실질적 요소들을 발굴해 혁신적 개선이 필요하다”며 “네거티브 방식의 규제 설계로 사전 규제 중심으로 사후 규제로 전환할 필요가 있다”고 설명했다.
