같은 아파트를 보유한 2주택자도 내년에 팔면 절세 효과가 크다. 현행 14억6643만원인 양도세를 11억1129만원까지 줄여 3억5515만원의 절세 효과를 기대할 수 있다.
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우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 서초구 반포동 래미안퍼스티지(84㎡)를 16억원에 취득해 10년 보유·거주한 2주택자가 56억원에 양도할 경우 현행 양도세는 27억828만원에 달한다. 이를 내년 말까지 팔면 20억6655만원으로 6억4173만원 아낄 수 있다. 2028년에는 22억8046만원으로 다시 2억원 넘게 늘어난다.
같은 주택을 보유한 3주택 이상 소유자는 세액 차이가 더 크다. 현행 양도세는 31억3611만원이지만 2027년에는 22억8047만원으로 8억5564만원을 아낄 수 있다. 2028년에는 24억9438만원으로 내야 할 세금이 다시 늘어난다.
20억원대 아파트도 매도 시점에 따라 세금이 2억원 이상 벌어진다. 성동구 왕십리 텐즈힐(84㎡)을 7억5000만원에 취득해 10년 보유·거주한 2주택자가 21억원에 팔 경우 양도세는 현행 8억6462만원에서 2027년 6억4835만원으로 2억1627만원 감소한다.
이번 개편의 또 다른 핵심은 ‘장기보유특별공제’를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸는 것이다. 앞으로는 오래 보유한 것보다 실제 오래 거주한 사람에게 세제 혜택을 집중한다.
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 합산해 10년간 최대 80%를 공제한다. 개편 이후에는 ‘장기거주소득공제’로 명칭을 바꾸고 실제 거주기간에 대해 연 8%, 최대 80%를 적용한다.
2028년에는 과도기적으로 보유기간 연 2%와 거주기간 연 6%를 적용하고 공제액 한도를 20억원으로 설정한다. 2029년부터는 보유기간 공제가 사라지고 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용하며 공제한도도 10억원으로 낮아진다.
따라서 오랫동안 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자는 매도를 늦출수록 불리해질 수 있다.
잠실엘스(84㎡)를 8억원에 취득해 10년 보유하고 2년 거주한 1주택자가 30억원에 양도한다고 가정하면 2027년까지 양도세는 2억6993만원이다. 과도기 공제율이 적용되는 2028년에는 3억6550만원으로 늘고, 보유기간 공제가 완전히 사라지는 2029년에는 4억6383만원으로 현행의 약 1.7배가 된다.
반면 10년을 모두 거주했더라도 양도차익이 큰 초고가 1주택자는 공제한도의 영향을 받는다. 래미안퍼스티지(84㎡)를 16억원에 취득해 10년 보유·거주한 1주택자가 56억원에 팔 경우 ‘무제한 공제’인 내년까지 양도세는 2억4185만원이다. 공제한도가 10억원으로 축소되는 2029년에는 9억4485만원으로 약 3.9배 늘어난다.
정부는 올해 5월10일 이후 중과세율을 적용받아 집을 판 다주택자에게도 완화세율을 소급 적용하기로 했다. 지난 5월 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 믿고 “주택을 처분한 사람은 호구가 되는 것이냐”라는 지적이 나오자 형평성을 고려한 조치다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 개편은 한마디로 ‘실거주자에게는 당근, 투기·단기매매에는 채찍’으로 요약된다”며 “시장이 실수요 중심으로 재편되는 흐름 속에서 세제개편안의 법안 통과와 정책 시행 시점을 정확히 아는 것이 곧 절세 전략이 될 전망”이라고 말했다.
