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그는 꼬마빌딩을 물려주더라도 상속세를 절감하는 방법 중 가장 좋은 방법이 부동산의 소유를 법인으로 전환하는 것이라는 것을 신문기사에서 보았다. 부동산을 개인 소유에서 법인으로 전환하고 이에 따라 발생할 문제가 무엇이고, 자식들에게 지분을 주더라도 앞으로 관리문제에 대해 자식들과 잘 해결할 수 있을지 고민이다. 부동산을 법인으로 소유하는 경우의 장단점은 무엇일까?
우선 부동산을 개인 소유보다는 법인 소유로 할 경우는 장점이 많다. 개인인 경우에는 임대소득에 누진세율이 적용돼 세금이 늘어나는 문제가 있다. 다양한 부동산을 소유했을 경우에는 소득을 분산해 세율을 낮출 필요가 있다.
법인으로 할 경우에는 임원을 가족으로 다수 선정하고 보수를 지급함으로써 소득 분산효과가 크다. 소득의 귀속자를 여럿으로 하여, 근로소득, 배당소득, 퇴직소득 등으로 나눠 수입을 배분할 수 있으며, 임의로 소득발생시기를 조절해 세금절세 효과가 크다.
양도소득세의 경우에도 개인인 경우의 세율과 부동산 법인으로서 주식을 양도하는 경우의 세율이 같지만, 가족 간의 매매인 경우에는 보유기간에 따라 다르지만 1년 이상인 경우 일반 주식양도세율을 적용해 양도차액 3억원 이하의 경우는 22%, 3억원 초과분에 대하여는 27.5%의 세율이 적용돼 이득이다.
꼬마빌딩의 부동산 시가에 대하여는 예전에는 거래가 별로 없어서 기준시가에 따라 산정했지만 지금은 국세청이 적극적인 감정으로 시가에 상응하는 평가금액을 산정한다. 부동산 임대법인의 경우 법인의 총 자산 중 부동산의 비중이 80%를 초과한 경우에는 자산 가치만으로 주식가치를 평가하도록 돼 있다.
그래서 부동산의 비중이 80%를 넘지 않는 경우는 자산가치 외에 손익가치까지 반영해 주식가치를 평가한다. 다만 주식가치의 최저한도를 순자산가치의 80%로 제한하고 있다. 이러한 규정을 이용하면 최대한 자산 가치를 20%까지 낮출 수 있으므로 법인을 소유하는 이점이 있다. 또한 개인 소유의 부동산을 법인으로 전환할 때의 양도소득세는 조세특례를 적용받아서 이월과세가 된다. 그 이월과세액은 법인 설립 후 5년이 경과한 시점부터는 법인이 부담하게 되고, 주식가치 평가시에는 채무로 계상돼 상속증여액이 줄어들게 됨으로써 세금이 줄게 되는 효과가 발생한다.
부동산을 법인으로 소유하다가 자식에게 주는 경우에는 주식을 이전하는 것이므로 여러 번에 걸쳐서 시기를 정해 증여가 가능하다. 부모가 주식을 어느 정도 보유하고 있다면 자식이 주식을 증여받더라도 주주총회와 이사회를 통해 부동산 관리에 대해 의사결정을 할 수 있다. 주식의 이전에 대하여도 주식처분을 제한할 수 있도록 절차를 마련하면 자식이 함부로 주식을 팔거나 담보로 제공하지 못하게 할 수 있다.
법인인 경우에 보수나 배당은 주주총회의 결의를 통해 지급하므로 부모가 법인 주식을 50%를 초과해 소유하고 있다면 수익 배분은 부모의 뜻에 따라 할 수 있으므로 자식들이 재산의 유지와 관리에 더 신경 쓰게 할 수도 있다. 꼬마빌딩은 수익형 부동산이므로 더 신경을 써야 할 일이 많은데 가족법인인 경우에는 자식들에게 더 관심을 가지고 참여할 수 있도록 할 동기가 주어진다.
개인 소유의 부동산을 법인으로 전환하는 가장 큰 이유는 절세효과인데 법인으로 전환할 경우 임원을 누구로 할지, 보수의 규모는 어느 정도로 할지, 퇴직할 경우에는 언제 어떻게 할지에 대해 분명한 전략이 필요하다. 누진소득세율 하에서는 다양하게 소득을 분산해야 한다. 임원이 될 자식들이 다른 소득이 있는지, 그 소득의 규모를 어느 정도로 하여 최고 세율이 적용되지 않도록 할지, 소득의 귀속연도를 분산해 얼마를 지급할지에 대해 결정해야 한다.
법인의 대표이사는 반드시 부모일 필요는 없다. 그리고 대표이사가 일도 하지 않는데 일을 한 것으로 보수를 받으면 업무무관경비로 보아서 세금을 추징당할 수 있다. 그래서 다른 직업을 가지고 있지 않고 임대업 관리를 충분히 할 수 있는 자로 대표이사를 선정하는 것이 바람직하다.
부동산을 법인으로 상속받은 경우에 상속인들 간에 상속합의 후 주식 지분별로 권리를 가지게 된다. 개인 소유였다가 상속받은 경우에는 법적 지분으로 상속받다보니 서로 합의가 되지 않으면 부동산 관리가 어려워져 결국 공유의 법리에 따라 해결해야 한다.
그러나 법인의 경우에는 상법상의 규정에 따라 주주총회와 이사회가 개최돼 그 집단적 의사결정에 따라 부동산을 관리한다. 상속인들은 지분이전을 제한하거나 주식양도로 지분이동을 할 수 있다. 부동산관리 측면에서 공유의 법리에 따라 관리하는 것보다는 주식회사 관련 법률에 따라 관리하는 것이 더 규정이 다양하고 합리적이므로 더 낫다. 이러한 다양한 이점이 있으므로 부동산을 개인 소유보다는 법인 소유로 하는 것이 나으니 참고하길 바란다.
■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △안다상속연구소장 △법무법인 안다 대표
