[좋아요 부동산]누구나 경매에 참여할 수 있을까

법원 경매정보 사이트 모습.

[이데일리 성문재 기자] 경매(競賣). 물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 것을 말한다.

부동산 시장에서 말하는 경매는 좀더 구체적이다. 채권의 변제기가 됐는데도 채무자가 변제하지 않는 경우에 채권자가 법원의 힘을 빌려서 채무자 소유 부동산을 경매에 넘기고 낙찰금을 배당받아 채권을 회수하는 절차를 말한다.

과거에는 경매에 대한 정보가 알려지지 않아 참여자가 제한적이었고 주먹구구식으로 운영되기도 했다. 지금은 일반인들도 관심을 갖고 물건을 찾아볼 정도로 많이 알려진, 부동산 거래의 한 방법이다. 서점 부동산 재테크 코너에서는 경매로 돈 벌었다는 사람들의 성공기를 담은 책을 어렵지 않게 만날 수 있다.

경매는 부동산의 복잡한 권리관계를 한 번에 정리해주는 절차라는 점이 매력이다. 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈을 평생 돌려받지 못한다면 채권자 또한 경제적 어려움에 처할 수 있을 것이다. 국가 경제에도 부담이 될 수밖에 없다. 채무자 입장에서는 속상한 일이지만 더 큰 불상사를 막기 위한 중재안인 셈이다.

경매의 절차는 크게 5단계로 나눠진다. 채권자가 법원에 경매를 신청하는 단계, 경매로 팔 부동산의 가치를 평가하는 단계, 경매에 나온 부동산을 언제 팔지 알리는 단계, 입찰금액이 제출되고 낙찰자를 결정하는 단계, 낙찰자는 잔금을 치르고 부동산 소유권을 넘겨받고 법원은 채권자들에게 배당을 하는 단계다.

이해당사자를 제외하면 누구나 경매에 참여할 수 있다. 가장 대표적인 이해당사자는 해당 사건의 채무자다. 채무자가 입찰에 참여할 능력이 있다면 변제하는 것이 먼저다. 경매를 통해 해당 부동산에 얽히고 설켜 있는 온갖 근저당권 등이 말소되는데 채무자가 이를 변제하지 않은 채 낙찰받을 수 있게 하면 악용될 소지가 크다. 다만 연대채무자나 연대보증인, 주 채무자가 아닌 소유자는 입찰에 참여할 수 있다.

또한 매각 부동산을 평가한 감정인도 입찰이 제한된다. 매각 절차에 관여한 법원 집행관도 마찬가지다. 평가 당사자가 입찰에 참여하게 되면 평가 자체에 대해 신뢰성이 훼손될 수 있고, 집행관은 매각 절차 과정에서 부정을 저지를 수 있기 때문이다.

해당 물건을 낙찰받고 나서 대금을 납부하지 않았던 전 매수인 역시 재경매에 참여할 수 없다.

그밖에 단독으로 유효한 법률행위를 할 수 없는 무능력자(미성년자, 금치산자, 한정치산자), 경매와 직간접적으로 관련된 범죄를 저질러 유죄판결이 확정된 지 2년이 지나지 않은 사람도 입찰 참여가 제한된다.