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◇초고가 1주택 종부세 공제액, 4년만에 최대폭 증가
26일 국세청 국세통계를 분석해보면 과세표준 20억원 초과 주택에 적용한 2025년 귀속 개인 종부세 세액공제액 합계는 461억원에 달했다. 이는 전년(182억원) 대비 무려 153.2%(약 279억원) 급증한 수치로, 2021년 이후 4년 만에 최대 규모이자 최고 증가율이다.
아파트 기준 공시가격 현실화율(69%)과 공정시장가액비율(60%)을 역산해 보면, 과표 20억원 초과 1주택은 시가 65억 7000만원(단독주택 84억 6000만원)을 웃도는 초고가 부동산이다. 지난해 전체 종부세 대상자 53만 8439명 중 과표 20억원 초과자는 1.6%(8399명)에 불과했으나, 이들 중 1주택 요건을 충족한 일부 개인이 전체 세액공제 총액(약 2071억원)의 22.2%를 차지했다. 특히 전체 세액공제액의 87.9%가 서울 주택에 집중돼 강남권 등의 초고가 아파트 보유 고령자나 장기 보유자가 혜택을 독식한 것으로 분석된다.
이처럼 비싼 집일수록 세금이 더 많이 깎이는 역진성 구조는 현행 종부세 제도의 허점에서 비롯됐다. 1가구 1주택자는 보유 기간(최대 50%)과 연령(최대 40%)에 따라 최대 80%의 세액공제를 거주 여부와 상관없이 받는다. 동일한 가액이라도 주택 수에 따라 세금 차이는 현격히 벌어진다. 과표 12억~14억원 구간에서 3주택 이상 보유자는 1주택자보다 평균 565만원을 더 냈고, 과표 30억~50억원 구간에서는 1인당 결정세액 차이가 4194만원까지 벌어졌다. 10억원짜리 주택 3채를 가진 사람이 30억 원짜리 1채를 가진 사람보다 현저히 많은 세금을 내는 구조가 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 부추겼다는 지적이 커진 이유다.
◇‘가액 기준’ 전환 및 ‘3그룹 설계’… 실거주 중심 개편
정부는 조세형평 제고를 위해 종부세 과세 기준을 기존 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 전환할 방침이다. 이와 함께 납세자를 기본공제, 중부담, 초고가 그룹 등 3단계로 나눠 세 부담을 차등 적용하는 ‘3그룹 설계’에 무게를 두고 있다.
개편 구상대로면 기본공제 그룹은 비과세 혜택이 유지되며, 현행 12억원인 기본공제선은 자산가치 상승을 반영해 소폭 상향될 수 있다. 기본공제선과 초고가 기준선 사이에 위치한 중부담 그룹은 세 부담을 현 수준으로 유지하거나 완만하게 조정한다.
핵심은 시가 30억~50억원 이상으로 거론되는 초고가 그룹이다. 정부는 초고가 주택에 대해 과표 구간 세분화나 세율 인상을 적용해 보유세 부담을 끌어올리고, 거주 여부와 상관없이 주어지던 장기보유 및 연령 공제 체계를 ‘실거주자’ 중심으로 재설계해 투기성 보유와의 차별화를 도모할 방침이다. 이재명 대통령이 “통상적인 1주택과 서민·중산층용 주택에는 세 부담을 감해줄 수 있지만, 호화주택이나 명백한 투기용에는 가중 요소를 더해 차등을 둬야 한다”고 제시한 방향대로다.
◇ 일각선 “1주택에 칼댄다? 선 넘는 것”
다만 일각에선 실거주 1주택자에 대한 보유세 강화 예고에 우려의 목소리를 내고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “평생을 노력해 마련한 1주택은 국민 주거 안정을 위한 필수재 개념으로 접근해야 한다”며 “그동안 보호해 오던 1주택자에 대해 투기 관점을 적용해 칼을 대는 것은 선을 넘는 것”이라고 비판했다.
노무현·문재인정부의 보유세 인상 정책 실패를 답습하지 않기 위해선 거래세 완화 등도 고려해야 한다고 주문했다. 김 소장은 “과거에도 보유세를 올렸지만 (거래세 성격의) 양도소득세가 중과되자 다주택자들이 매물을 잠그고 버티면서 시장 왜곡이 발생했다”며 “보유세를 인상하려면 취득세와 양도세를 얼마나 내릴지, 또는 보유세를 양도세의 필요경비로 공제해 줄지 등 시장이 합리적으로 선택할 수 있는 대안과 시뮬레이션을 제시해야 한다”고 제언했다.
한편 정부는 27일 오후4시 한성숙 국무총리 주재로 마지막 부동산 대토론회를 연 뒤 다음달 초 부동산세제 개편안을 확정해 발표할 예정이다.
익명을 원한 부동산 전문가는 “청년의 목소리를 더 많이 듣겠단 취지로 알고 있지만, 세제개편안 확정을 코 앞에 두고 진행하는 의견수렴을 얼마나 반영할지 의문”이라며 “구색맞추기용 토론회가 돼선 안된다”고 말했다.
