전세계약 끝나니…1억이 올랐다[부동산취재로그]

[이데일리 이정현 기자] 서울 아파트 평균 전세가격이 처음으로 7억원(KB부동산 7월 주택가격동향)을 넘어섰습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되며 실거주 의무가 강화된 가운데 신규 입주 물량까지 줄어들면서 전세 품귀 현상이 나타난 탓입니다. 2024년 5월 이후 2년여 만에 1억원이 올랐습니다.

'애타게 매물 찾습니다' (사진=연합뉴스)

서울 전셋가의 고공행진은 모든 지표에서 나타납니다. 31일 KB부동산에 따르면 7월 서울 아파트 전세가격지수는 105.9로 1986년 통계 작성이 시작된 이래 최고 수준입니다. 윤석열 정부 취임 직후인 2022년 5월 기록한 전고점 104.8도 넘었습니다.

전셋가의 급등은 세입자의 부담으로 연결됩니다. 전세 계약이 통상 2년이고 임대차법(계약갱신청구권제·전월세상한제)에 따라 임대료 증액을 5%로 제한하는 계약갱신권을 이미 썼다는 것을 가정할 때 2024년 6억원에 전세계약을 맺었던 세입자는 당장 재계약에 1억원이 더 필요합니다. 2024년 기준 가구당 연 평균 소득이 7427만원임을 가정하면 2년간 소득의 70% 이상을 꼬박 저축해야 마련할 수 있습니다.

계약갱신권 없이 시장에 노출되는 서울 전세입자는 올 하반기에만 1만4000여 가구로 추산됩니다. 전체의 31.9% 가량입니다. 내년 상반기에는 1만 1562가구가 새 계약을 체결하거나 다른 보금자리를 찾아야 하며 하반기에는 2만 3086가구가 계약갱신권을 소진한 채 사상 최고가를 경신 중인데다 매물도 품귀인 전세 시장에 진입합니다.

문제는 전세난이 쉽게 해결되기 힘들어보인다는 겁니다. 전세시장의 공급자 역할을 하는 다주택자는 정부의 강한 규제에 직면한데다 신규 입주 물량은 계속 감소 중입니다. 부동산원에 따르면 올해 서울에서는 2만7158채, 내년에는 이보다 적은 1만7197채가 입주할 것으로 예상됩니다.

공급이 되질 않으니 가격 전망도 좋지 않습니다. KB부동산이 공인중개사무소에 설문을 통해 조사한 7월 전세가격전망지수는 136.07입니다. 전월(139.46) 대비 소폭하락했으나 지난 4월 이후 130대를 유지 중입니다. 숫자가 100을 넘을수록 매수자가 많다는 의미로 앞으로 가격이 상승할 가능성이 크다는 것을 의미합니다.

전세시장이 공급자 중심으로 재편된 탓에 그나마 시장에 나와있는 매물도 시세보다 비싼 ‘배짱 매물’도 늘어나는 추세입니다. 이날 기준 아실에 집계된 서울의 전세 매물은 2만1200건으로 두달 전과 대비해 35.6% 늘었으나 전세 계약은 연초 대비 반토막이 났습니다. 전셋가 상승으로 갱신계약 비중이 늘어나는데다 실수요자가 감당할 수 있는 중저가 매물은 나오는 족족 빠르게 계약되는 반면, 집주인들이 시세보다 높은 가격을 고수하는 고가·배짱 매물은 세입자를 찾지 못해 장기 미계약 상태로 남는다는 것으로 해석가능합니다.

상황이 심각해지자 정부는 조만간 대책을 발표하겠다고 밝혔습니다. 단기적으로 빨리 공급할 수 있는 방법을 찾겠다는 것인데 시장에서는 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 비아파트가 될 것으로 보고 있습니다. 수요자의 선호도가 낮아 현실적인 해결책이 될 수 있을지는 미지수입니다. 다만 양질의 비아파트가 2만세대 이상 공급된다면 어느정도 숨통이 트일 것으로 보는 시각도 있습니다.