“양도·종부세 공제기준 ‘보유→거주기간’ 바꿔야”

[심충진 건국대 경영학과 교수·이데일리 최정희 기자] 정부는 부동산 시장의 정상화를 위해 이달 말 나올 세제개편안에서 보유세와 양도소득세 부담을 늘리는 방안을 예고했다. 재정경제부 세제발전심의위원회 위원으로 세제개편 논의에 참여 중인 심충진 건국대 경영학과 교수는 부동산 세제는 집값 안정을 넘어 소득재분배 기능을 강화하는 방향으로 바뀌어야 한다고 제언했다. [편집자주]

서울의 공동주택 실거래가 지수는 2020년 1월부터 올해 1월까지 약 45.2% 올랐다. 지방은 같은 기간 9.1% 상승했다. 서울과 지방간 주택 가격 양극화가 심해지고 있다. 실제로 순자산 지니계수는 2020년 0.602에서 2025년 0.625로 상승했다. 지니계수는 1에 가까울수록 불평등이 심하다는 의미다. 순자산 증가 규모는 자산 상위 10% 계층이 하위 10% 계층보다 18배 이상 많았다.

부동산 세제 강화는 집값 안정에 기여할 수 있지만 가격 조정에만 집중할 경우 소득 재분배 기능이 약화할 수 있다. 보유세와 양도소득세(양도세) 개편은 가격 안정 뿐 아니라 소득 재분배 기능 강화를 중심으로 추진할 필요가 있다.

1가구 1주택 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 뿐 아니라 종합부동산세 세액공제 또한 보유 기간이 아닌 ‘거주 기간’으로 공제 기준을 전환하는 것이 바람직하다.

양도세 장특공제(양도차익금액에서 공제)는 3년 이상 보유시 공제율 12%를 시작으로 10년 보유시 최대 40%까지 공제된다. 거주하지 않았음에도 공제를 적용, 투자 수요를 확대해 주택 가격 상승을 초래한다.

따라서 투기 목적의 비거주 주택에 대한 ‘보유 기간’ 공제는 폐지하고 거주 기간에 따라 공제되는 ‘장기거주특별공제’로 전환할 필요가 있다. 현재 10년 거주시 최대 40%의 공제율이 적용되는데 이를 20년 거주시 최대 80%로 개선할 수 있다.

종부세도 장기보유한 주택에 대해 종부세액에서 세금을 깎아주는 ‘장기보유 세액공제’를 운영하고 있다. 주택 보유 기간에 따라 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%의 세액공제율을 적용한다. 만 60세 이상부터는 연령별로 고령자 추가 공제를 차등 적용해 만 70세 이상 고령자는 최대 80%까지 공제한다. 종부세의 소득재분배 기능을 강화하기 위해서는 보유 기간 기준 세액공제를 폐지하고 거주 기간에 따라 세액공제를 적용해야 한다.

양도세도 개편이 필요하다. 현재 양도세는 근로·사업소득에 적용하는 종합소득세와 같은 6~45%의 누진세율을 적용한다. 그러나 주택 매매로 얻는 양도차익은 불로소득 성격이 강하므로 별도의 세율 체계를 마련해야 한다. 이를 통해 확보한 세수는 소득재분배 일환으로 공공 임대주택 등 주거복지 재원으로 활용하는 것이 바람직하다.