그러나 상대적으로 저렴하거나 상승률이 높다는 이유만으로 투자 가치가 높은 것은 아니다. 같은 강북이라도 교통과 생활환경에 따라 선호도가 다르고 서남권 역시 일자리 접근성과 주택의 질에 따라 가격 차이가 발생한다. 이제는 어느 지역이 덜 올랐느냐보다 앞으로 수요가 집중될 입지를 판단해야 한다.
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강북에서 우선 살펴볼 곳은 청량리와 왕십리로 이어지는 교통축이다. 동대문구 이문·휘경동과 성북구 석관동 일대는 도심 접근성과 정비사업에 따른 주거환경 개선을 함께 기대할 수 있다. 그러나 개발계획의 규모보다 지하철 접근시간과 실제 생활 인프라를 먼저 확인해야 한다. 이미 교통망이 형성된 지역과 개통을 기다리는 지역의 가치는 구분할 필요가 있다.
성북구 길음·미아 생활권은 지하철 4호선과 길음뉴타운의 생활 인프라가 강점이다. 노원·도봉권에서는 창동·상계 일대의 개발계획과 재건축 가능성을 검토할 만하다. 다만 노후 아파트라고 사업성이 높은 것은 아니다. 용적률과 공사비, 추가 분담금에 따라 기대수익이 달라진다. 미래의 신축 가치만 보고 현재 가격에 과도한 비용을 지불해서는 안 된다.
전세시장도 주목해야 한다. 2026년 7월 동북권 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 0.88% 상승해 서울 평균 0.50%를 웃돌았다. 전년 동월 대비 상승률은 13.84%였다. 이는 임차인의 부담이 커지고 있음을 보여주지만, 전세 상승이 매매 상승을 보장하지는 않는다. 전세 수요와 매매 구매력을 구분해서 봐야 한다.
서남권에서는 일자리와 주거지의 연결성이 중요하다. 서울연구원 자료에 따르면 2024년 서울 사업체 종사자는 약 577만2000명이며 영등포구는 약 44만2000명으로 강남·서초에 이어 많았다. 여의도를 포함한 업무 중심지의 고용 기반은 주변 주거 수요를 뒷받침한다. 따라서 서남권을 하나로 묶기보다 여의도·마곡·가산 등 업무지구별 접근성을 비교해야 한다.
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구로구 신도림은 지하철 1·2호선 환승과 기존 생활 인프라가 강점이고, 금천구 가산은 업무지구 접근성이 장점이다. 그러나 직장이 가깝다고 모든 주거지가 선호되지는 않는다. 산업시설과 주거시설의 혼재, 학교·공원·보행환경에 따라 가치가 달라진다. 일자리의 규모와 주거지의 질을 동시에 살펴야 한다.
강서구에서는 마곡을 중심으로 발산·가양·등촌 생활권을 비교할 필요가 있다. 업무 기능과 지하철 5·9호선 접근성이 경쟁력이지만 마곡 신축과 주변 구축의 가격 격차를 따져봐야 한다. 관악구 봉천동과 동작구 신대방동도 강남·여의도 접근성을 살펴볼 만하다. 다만 역세권 여부, 경사도, 도보 동선에 따라 실거주 만족도가 크게 달라진다.
서울시 조사에 따르면 2025년 평일 주요 도로 평균 통행속도는 시속 21.7㎞였다. 도로 교통의 제약이 큰 도시에서는 직선거리보다 실제 출퇴근시간과 지하철 환승 편의성이 중요하다. 같은 예산이라면 통근 부담이 적고 생활 인프라를 이미 갖춘 단지가 유리할 수 있다.
앞으로 강북과 서남권은 지역 전체의 동반 상승보다 교통·일자리·주거환경에 따라 달리 나타날 가능성이 높다. 대출 규제로 구매력이 제한될수록 매수자는 가격과 거주 만족도, 나중에 매도가 쉬운지까지 고려해야 한다. 개발 기대만 있는 곳보다 생활권이 형성됐고 개선 가능성도 갖춘 곳을 골라야 한다.
강북과 서남권에서 찾아야 할 것은 가장 저렴한 아파트가 아니다. 현재 수요가 존재하고 앞으로도 선택받을 위치다. 집값의 격차는 매수 기회가 될 수 있지만 입지의 격차는 시간이 흐른다고 저절로 줄어들지 않는다. 결국 미래 가치는 사람들이 어디에서 일하고 어디에 살고 싶어 하는가에 따라 결정될 것이다.
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