서울 주택난, 제미나이에게 물어봤습니다[부동산 취재로그]

[이데일리 이정현 기자] <제미나이에게 물어봤습니다>(이재명 대통령 X(엑스))

대통령이 인공지능(AI)에 정책·제도적 쟁점을 묻는 시대입니다. 공소청장과 중대범죄수사청장의 국무회의 배석 문제가 불거지자 이재명 대통령은 SNS에 이같이 올렸습니다. 국정 책임자가 AI에 의견을 묻는 것은 생소하나 그만큼 사용자가 보기에 유용한 답변을 내놓고 있다는 것으로 해석합니다.

그렇다면 갈수록 심각해지는 서울 주택난에는 어떤 해법을 제시할까요. 이재명 대통령이 활용한 구글 제미나이뿐 아니라 오픈AI의 챗GPT, 앤트로픽의 클로드 등 생성형 AI 3종에 서울 주택난을 어떻게 해결할 것인지 물었습니다.

질문은 간단합니다. 서울 아파트 매매가격과 전월세 가격이 오르는 상황에서 정부와 서울시가 우선 추진해야 할 주택정책을 제안해 달라고 주문했습니다.

답변은 금세 돌아왔습니다. 제시한 정책도 낯설지 않았습니다. 제미나이는 다세대·연립주택 등 도심 비아파트 공급 확대와 지식산업센터, 노후 오피스같은 유휴 업무시설의 주거 전환으로 단기적인 공급 부족을 완화해야 한다고 주장했습니다.

챗GPT도 크게 다르지 않았습니다. 다만 기존 주택 활용과 주거비 지원에 조금 더 무게를 뒀습니다. 가장 먼저 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시개발공사(SH)가 보유한 공공임대 공실을 재공급하고 청년·무주택자의 월세 부담을 줄여야 한다고 제안했습니다. 주택 공급을 늘리는 것도 중요하지만 당장 전월세 부담에 시달리는 세입자에게 수년 뒤 들어설 새 아파트만으로는 충분한 대책이 될 수 없다는 설명입니다.

클로드는 정책의 우선순위가 달랐습니다. 정비사업 착공 정상화를 첫 번째 해법으로 꼽았습니다. 인허가 절차를 줄이고 공사비 분쟁과 금융 문제를 해결해 실제 주택 공급으로 이어지도록 해야 한다는 것입니다. 이는 제미나이와 챗GPT가 나란히 두 번째 해법으로 제시한 대책이기도 합니다.

세 AI는 세부적인 정책과 우선순위에서 차이를 보였지만 공통된 해법도 제시했습니다. 제미나이와 챗GPT는 당장의 전월세 부담 완화를 첫 번째 과제로 제시했고, 클로드는 중장기적인 주택 공급 정상화에 더 높은 순위를 부여했습니다. 세 AI 모두 정비사업을 통한 도심 공급 확대와 단기적인 임대차시장 안정을 핵심 과제로 꼽았습니다. 아울러 광역교통망 확충과 일자리 분산을 통해 서울에 집중된 주택 수요를 수도권으로 넓히는 방안도 제시됐습니다.

이재명 대통령이 20일 인천 계양 공공주택지구에서 열린 주택공급현장 간담회에서 미소를 짓고 있다.(사진=연합뉴스)

AI의 답변을 주택난 해결의 ‘정답’으로 받아들일 수는 없습니다. 정비사업 인허가 단축과 공공임대 확대, 비아파트 공급 활성화, 지분적립형 주택과 광역교통망 확충 등은 그동안 주택시장 안정을 위해 정부와 서울시가 추진하거나 논의해 온 방안입니다. 비주거시설의 주거 전환은 건축 규제와 개보수 비용 등으로 실현 가능성을 따져봐야 하고, 월세 지원 확대에는 추가 재원이 필요합니다.

AI의 답변은 질문 방식과 대화 이력에 따라 달라질 수 있습니다. 제안된 정책 역시 법률과 재정, 사업성 등 현실적으로 제약이 따르는 내용이 다수 포함됐습니다. 그럴듯한 답변을 내놓았으나 그것이 정확성까지 담보하진 않습니다. 실제로 제미나이는 비아파트를 연간 3만가구 이상 공급시 아파트값 상승률이 연 1~2%포인트 둔화할 것이라 예상했으나 이를 뒷받침할 객관적인 근거는 제시하지 않았습니다.