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원고들은 아파트 단지 토지의 과반수 지분을 가진 공유자들이었다. 이들은 피고들이 소유한 A·B동 건물이 불법 건축물이라 주장하며 철거와 토지 인도를 요구하는 소송을 제기했다. 원고들의 논리는 간단했다. 공유 토지의 과반수 지분을 가졌으니, 공유물 관리 차원에서 문제 건물을 철거할 수 있다는 것.
1심 법원은 원고들의 청구를 기각했다. 핵심 논리는 피고들이 ‘대지사용권’을 유효하게 취득했다는 점이었다. 과거 토지 소유주였던 C주식회사가 아파트와 문제의 건물들을 함께 지었고, 이후 피고들이 C로부터 해당 건물과 토지 지분을 경매로 취득했다는 사실에 주목했다. 법원은 피고들이 적법하게 대지사용권을 취득했고, 건물 역시 오래전부터 존재했으므로 아파트 분양 당시부터 묵시적인 동의가 있었다고 본 것이다.
2심 법원 역시 1심과 같은 결론을 내렸다. 하지만 2심은 좀 다른 법리를 적용했다. 집합건물법을 강조하며, 아파트 단지 내 공용부분 변경은 관리단 결의를 거쳐야 한다고 판단한 것이다. 원고들이 아무리 과반수 지분권자라도, 관리단 결의 없이 건물 철거를 요구할 수는 없다는 취지였다.
사건은 대법원까지 올라갔다. 대법원의 판단은 1·2심과는 또 달랐다. 대법원은 먼저 2심이 적용한 집합건물법 논리에 오류가 있다고 지적했다. 이 사건은 아파트 구분소유자들과 일반 건물 소유자 간의 문제이므로, 집합건물법보다는 민법상 공유물 법리가 적용되어야 한다는 것이다.
그렇다면 민법상 공유물 법리는 무엇을 말하는가? 핵심은 ‘공유물 변경’과 ‘공유물 관리’의 구분이다. 민법 제265조에 따르면, 공유물 관리는 공유자 지분 과반수로 결정할 수 있다. 하지만 공유물 ‘변경’은 민법 제264조에 따라 공유자 ‘전원’의 동의가 필요하다.
대법원은 건물 철거가 공유물 ‘관리’가 아닌 ‘변경’에 해당한다고 보았다. ‘변경’이란 공유물의 외관, 용도에 본질적 변화를 가져오거나, 공유물 이용 관계에 중대한 변화를 일으키는 행위를 말한다. 기존 건물을 철거하는 것은 토지의 물리적 형태를 바꾸고, 공유자들의 이용 방식에도 큰 영향을 미치므로 ‘변경’에 해당한다는 것이다.
결국 대법원은 원고들이 과반수 지분권자라 하더라도, 다른 공유자인 피고들의 동의 없이 건물 철거를 구할 수 없다고 판결했다. 원심 판결은 이유 설시에 일부 오류가 있었지만, 결론적으로 원고 청구를 기각한 것은 정당하다고 본 것이다.
이번 대법원 판결은 공유물 ‘변경’의 의미를 명확히 하고, 공유 관계에서 소수 지분권자의 권리도 존중해야 한다는 점을 강조했다는 데 큰 의미가 있다. 단순히 다수결 원칙만으로는 공유물의 가치를 훼손하거나, 소수 공유자의 재산권을 침해하는 ‘변경’ 행위를 함부로 할 수 없다는 점을 분명히 한 것이다.
특히 부동산 시장에서 공유 관계는 흔히 발생한다. 토지, 건물뿐 아니라, 아파트 단지 내 공용시설, 상가 건물 등 다양한 형태의 공유 자산이 존재한다. 이번 판결은 이러한 공유 관계에서 발생할 수 있는 갈등 해결의 중요한 기준을 제시한다.
다수 지분권자라고 해서 공유물을 마음대로 ‘관리’할 수 있다고 생각해서는 안 된다. 공유물의 ‘변경’에 해당하는 행위는 반드시 공유자 전원의 동의를 얻어야 한다. 만약 동의를 얻지 못하면, 아무리 다수 지분권자라도 소수 지분권자의 재산권을 침해하는 ‘변경’ 행위를 강행할 수 없다는 점을 명심해야 한다.
이번 판결은 부동산 투자자들에게도 중요한 시사점을 던진다. 공유 부동산에 투자할 때는 단순히 지분 비율만 볼 것이 아니라, 공유물 ‘관리’와 ‘변경’에 대한 법적 기준을 정확히 이해하고, 다른 공유자들과의 협력 가능성을 신중하게 고려해야 한다는 점을 잊지 말아야 할 것이다.
■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울행정법원·서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)서울지방변호사회 청년변호사특별위원 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사
