계엄령에 멈춘 부동산대책…아파트 투자 잘 따져야[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 비상계엄으로 부동산 시장도 흔들리고 있다. 부동산 시장은 그나마 일반 금융시장에 비해 변동성이 적은 편이나 사태가 조속히 수습되지 않으면 부동산 시장의 동요도 점차 커질 것으로 보인다.

(사진=뉴시스)

특히 정부는 최근 주택 공급을 늘리기 위해 여러 부동산 대책을 내놓았는데, 그중 하나가 재개발·재건축을 활성화하기 위한 방안이다. 재건축 패스트트랙 절차에 관한 사항이 이제야 국회를 통과해 시행을 앞두고 있다. 또 정부의 부동산 대책에 따라 재건축 초과이익환수제를 폐지하기 위한 법안도 발의된 상태인데, 이번 비상계엄의 여파로 국회 통과는 요원하게 됐다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익이 한 가구당 8000만원을 초과하는 경우 최대 50%까지 재건축 부담금으로 환수하는 제도다. 2024년 기준으로 재건축 부담금 부과 대상 단지는 전국에 68곳으로 그중 서울만 31곳이다. 재건축 부담금이 가장 많을 것으로 예상되는 단지는 한 가구당 4억 5000만원으로 산정됐고, 서울의 경우 한 가구당 평균 재건축 부담금 부과액이 1억 6600만원으로 예상됐다.

이처럼 급등한 공사비에 안 그래도 사업수익성이 떨어져 재건축이 어려운데, 재건축 부담금까지 억대로 부과되니 사실상 재건축 사업의 동력을 상실할 수밖에 없다. 최근 이런 현실을 고려해 재건축 초과이익환수제가 한 차례 완화됐지만, 그 효과는 미미한 수준이다.

김예림 변호사

사실상 재건축은 재건축 초과이익환수제가 폐지되지 않는 한 사업수익성을 기대하기 어려운 상황이었는데, 이번 비상계엄으로 정부의 부동산 대책이 조속히 현실화되는 것은 더욱 어렵게 됐다.

그동안 재건축 아파트와 신축 아파트를 중심으로 아파트값이 상승하고 거래가 활발히 이뤄졌으나 최근 그 상승폭은 줄고 있는 상황이다. 평균 소득에 비해 부담하기 어려운 분양가격이 형성되고 있기 때문이다.

신축 아파트 분양가격은 서울 평균 3.3㎡(평)당 5000만원을 넘어섰고, 재건축 아파트의 경우도 각종 부담으로 인해 새 아파트를 분양받는다고 하더라도 추가로 부담해야 하는 비용만 수억원에 달한다.

결국 아파트의 경우 주변 환경을 고려할 때 실거주 측면에서 접근하는 것은 바람직하지만, 이제 투자 관점에서 아파트를 선택하는 것은 여러 가지 따져야 할 요소가 많아졌다.