‘도심 블록형 주택’ 사업성 검증…도심 주택공급 새 축 부상하나

[이데일리 이다원 기자] 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 중층·중밀로 개발하는 ‘도심 블록형 주택’ 도입이 가시화하고 있다. 사업성을 확보했다는 연구 결과가 제시되면서 이를 도심 주택 공급 방안으로 활용하려는 논의가 본격적으로 시작됐다는 것이다. 다만 시장 수요와 실제 공급 효과를 둘러싼 우려가 여전해 도입까지 신중한 검토가 필요하다는 지적이 나온다.

30일 부동산 업계에 따르면 정부는 지난 2월 도심 블록형 주택 관련 연구용역을 마치고 이를 주택 공급 정책에 반영하는 방안을 검토하고 있다. 해당 연구는 중정형·중복도형·블록통합형 등 다양한 주거 유형과 개발 방식을 조합해 사업성을 분석한 것이 특징이다.

핵심은 사업성이다. 유형별 시뮬레이션에서 공사비는 200억~260억원, 분양수익은 460억~580억원 수준으로 나타났다. 단순 계산하면 최대 약 380억원 수준의 개발이익이 가능하다는 분석이다. 그동안 중층 주거 모델은 아파트 대비 수익성이 낮다는 점이 가장 큰 한계로 지적됐지만 설계와 밀도 조합에 따라 일정 수준의 사업성이 확보될 수 있다는 결과가 제시된 것이다.

도심 블록형 주택은 국토교통부와 국가건축정책위원회가 검토 중인 새로운 도심 주택 공급 모델이다. 여러 필지를 통합해 하나의 블록으로 개발하고 단독·다세대 주택과 대단지 아파트의 중간 형태를 구현하는 방식이다. 중층·중밀 구조를 기반으로 주거뿐 아니라 업무·상업 기능을 결합한 복합 개발을 지향한다.

사업 방식은 건축협정 제도를 활용한 필지 통합을 기반으로 하며, 수도권 내 공공 필지를 결합해 공급하는 방안도 검토되고 있다. 건폐율·용적률을 유연하게 적용하고 다양한 주거 유형을 도입해 기존 저층·저밀 구조의 비효율을 개선할 수 있다는 분석이다. 정부는 향후 시범사업 추진과 법·제도 정비를 통해 해당 모델을 구체화할 방침이다.

도심 블록형 주택사업성 시뮬레이션

정부는 수도권 인구 집중과 주택가격 상승으로 기존 공급 방식의 한계가 뚜렷해진 상황에서 대안이 필요하다는 입장이다. 다가구·다세대 주택은 층수와 면적, 가구 수 제한으로 개별 재건축만으로는 공급 확대가 쉽지 않기 때문이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “흔히 말하는 조그만 ‘닭장 아파트’가 아니라 도심 내에서 국민이 선호할 만한 주거를 공급하겠다는 의미”라고 밝힌 바 있다.

하지만 시장에서는 여전히 실효성이 우려된다는 반응이 나온다. 최근 공사비 상승과 각종 부담금 등을 고려하면 제시된 수준의 수익성을 확보하기 어렵다는 것이다. 특히 중층 개발이라는 구조적 한계도 변수로 꼽힌다. 일반적으로 중층 개발은 6~7층에서 최대 10~13층 수준이다. 고층 아파트 대비 용적률 활용도가 낮아 수익성 확보에 제약이 생길 수밖에 없는 것이다.

아파트 개발 대비 수익성이 낮은 만큼 토지주들이 사업에 참여할 유인이 부족할 수 있다. 현재 지방자치단체 주도로 추진 중인 단독·다세대 주택 정비사업도 대부분 고층 아파트 중심으로 진행되고 있다.한 건축업계 관계자는 “공사비가 이미 높고, 높아지고 있는 상황에서 용적률을 최대한 적용해도 사업성이 맞지 않는 경우가 많다”며 “이 상태에서 층수를 낮추면 수익성은 더 떨어질 수밖에 없다”고 했다.

비아파트 기피 심리와 사업성, 토지주 참여 문제 등이 복합적으로 얽혀 있는 만큼 도심 블록형 주택이 실제 공급 모델로 자리 잡을 수 있을지는 미지수라는 지적이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “다양한 형태의 주택을 도심에 공급하는 방향 자체는 긍정적”이라며 “새로운 모델인만큼 수익성과 주택 수요 심리를 면밀히 살필 필요가 있다”고 말했다.