'부모 찬스' 안통한다…증여 리스크 관리법은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 부동산 시장에서 거래 이후 과세로 이어지는 사례가 급증하고 있다. 특히 부모에게 자금을 증여받아 주택이나 상가 등을 취득한 경우 증여 사실을 신고하지 않아 추후 고액의 증여세와 가산세를 부과받는 경우가 많다. 겉보기에 단순한 가족 간 금전 이동이라도, 국세청 입장에선 ‘과세 대상인 증여’로 간주할 여지가 충분하기 때문이다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트.(사진=뉴시스)

실례로 지방의 한 세무공무원이 실거래 신고서와 자금조달계획서를 대조해 자금 출처에 의심이 가는 거래를 포착했다. 이는 단순한 우연이 아니라 그는 세밀한 분석을 통해 수억 원 규모의 증여 누락 사실을 밝혀냈고, 성과급까지 받았다. 올해 5월부터 시행된 세법 시행령 개정안에 따라 세무공무원의 증세 성과에 대해 연간 최대 2000만 원까지 포상금이 지급되는 제도적 기반이 마련된 영향이다. 이로 인해 세무공무원들은 자금 출처나 증여 누락과 같은 사안에 대해 더욱 적극적으로 추적하고 조사할 유인이 커진 것이다.

이러한 상황에서 부동산을 취득하려는 사람이라면 자금 출처에 대한 입증을 철저히 준비해야 한다. 특히 자금이 자신의 소득이나 금융기관 대출이 아닌, 부모로부터 지원받은 금액이라면 이는 법적으로 ‘증여’에 해당할 가능성이 높다. 민법 제554조는 ‘증여는 상대방이 이를 수락함으로써 효력이 생긴다’고 명시하고 있고, 자금이 부모 계좌에서 이체되었으며 정기적인 상환이 없을 경우 증여로 간주된다.

문제가 되는 대표적 사례는 자금조달계획서와 실제 자금 흐름 간 불일치다. 9억 원 초과 주택을 취득하거나 규제지역에서 거래할 경우 자금조달계획서와 입증자료 제출이 의무인데, 계획서에 ‘본인 예금’이라 적어놓고 실제론 부모 자금으로 거래한 사실이 드러나면 세무조사 대상이 된다. 이 경우 단순한 과세가 아닌 의도적인 탈루로 간주돼 최대 40%의 가산세와 세무조사 연계가 이루어진다.

그렇다면 이러한 리스크는 어떻게 관리해야 할까.

첫 번째는 사전에 증여계약서를 작성하고 증여세를 자진 신고하는 것이다. 현행 증여세법상 10년간 자녀 1인당 5000만 원(미성년자는 2000만 원)까지는 공제되므로, 이를 초과한 금액만 과세된다. 중요한 점은 증여일로부터 3개월 이내에 신고해야 가산세 없이 정상 처리 가능하다는 점이다.

두 번째는 차용과 증여의 명확한 구분이다. 실무에서 ‘차용증’을 작성해 증여를 위장하려는 사례가 많지만, 실제로 상환이 없거나 이자 지급이 없는 경우 대부분 증여로 판정된다. 국세청은 금융계좌를 통해 상환 실적과 이자 흐름까지 추적하므로 단순히 문서로 포장한다고 방어가 되지 않는다.

세 번째는 자금조달계획서 작성 시 실제 자금 흐름과의 정합성 확보다. 부동산 거래 과정에서 국토교통부, 금융기관, 국세청, 금융정보분석원(FIU) 등 여러 기관의 정보가 실시간으로 공유된다. 이 구조하에선 어느 한 지점에서 틀어지면 전체 흐름이 의심받게 되며 결과적으로 거래 자체의 투명성이 의심받는 상황으로 이어진다.

특히 최근에는 ‘부모 찬스’나 ‘우회 증여’에 대한 사회적 경계심이 커지고 정치권과 언론도 탈세 의혹에 민감하게 반응하고 있어 단순한 행정처벌을 넘어 이미지 리스크로도 이어질 수 있다.

김예림 변호사.

결국 부동산을 취득하기 전 단순히 매매계약서와 통장 이체로 끝낼 것이 아니라 자금의 출처, 흐름, 세법상 적정성까지 하나하나 확인해야 한다. 증여는 누구나 할 수 있지만 문제는 ‘세금 없이’ 증여하려는 순간부터 시작된다.

실수요자나 투자자 입장에서는 자금 출처에 대한 세무적 판단을 본인이 직접 내리기는 어렵다. 법률상 증여 요건과 실제 과세 판정 기준은 매우 다르고, 국세청의 내부 자료나 실무 관행도 일반인이 접근하기 어렵다. 이런 이유로 부동산 취득 전 세무사나 변호사 등 전문가의 자문을 받아 구조를 설계하는 것이 사실상 가장 안전한 방법이다.

사후에 적발돼 추징당하고 대응하는 것보다 사전에 전문가와 함께 자산 이전 구조를 설계하고 합법적으로 절세할 수 있는 길을 찾는 것이 비용과 시간 모두에서 훨씬 효율적이다.

부동산 거래는 단순한 매매가 아닌 세무와 법률이 교차하는 복합적 행위다. 따라서 자금 출처가 부모로부터 나왔다면 그것이 ‘위법’이냐가 아니라 ‘정상적으로 신고되었느냐’가 핵심이다.