공정시장가액비율 60→80% 상향땐 한남더힐 보유세 1099만원↑

[이데일리 김은경 기자] 정부가 공시가격 현실화율을 4년째 동결했음에도 집값 급등으로 보유세 부담이 크게 늘어난 가운데 공정시장가액비율 조정 가능성에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 이재명 대통령이 최근 세제 강화를 언급하면서 세율 인상 대신 시행령 개정만으로 조정이 가능한 공정시장가액비율을 활용할 수 있다는 관측이 나온다.

서울 시내 아파트 전경.(사진=이데일리 방인권 기자)

(그래픽=이데일리 이미나 기자)

29일 관가에 따르면 이 대통령이 지난 24일 부동산 세제·금융정책과 관련해 “엄정하고 촘촘하게, 0.1%의 물 샐 틈도 없이 모든 악용 가능성을 완전히 배제하고 철저히 준비해야 한다”고 했다. 취임 후 처음으로 보유세도 언급하면서 초고가 주택 보유세 인상 가능성에 무게가 실리는 분위기다.

공정시장가액비율 인상이 거론되는 배경에는 조정이 쉽다는 점이 있다. 해당 비율은 법 개정 없이 대통령령으로 변경할 수 있어 세율 인상보다 정책 부담이 적다. 재산세는 행정안전부, 종합부동산세는 기획재정부 소관이지만 모두 시행령 개정으로 탄력적인 조정이 가능하다.

공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 재산세와 종부세 과세표준을 정하는 비율이다. 현행 60%에서 80%로 상향하는 방안이 거론된다. 종부세 기준 이 비율은 과거 80%를 기본으로 유지하다가 문재인 정부 시기 95%까지 올랐고 이후 60%로 낮아진 바 있다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “공정시장가액비율은 원래 80%가 기본 수준이었던 만큼, 다시 조정할 경우 1차적으로 80%로 되돌리는 방안이 현실적인 시나리오”라고 했다.

관건은 비율 조정이 실제 세금에 얼마나 반영되느냐다. 이데일리가 우 위원에게 의뢰해 서울 주요 고가 아파트를 대상으로 시뮬레이션한 결과, 올해 공시가격을 기준으로 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 높일 경우 보유세 증가폭은 단지별로 뚜렷한 차이를 보였다.

초고가 주택인 서울 용산구 한남동 한남더힐(전용 235㎡)의 보유세는 올해 공시가격 기준 7633만원에서 8732만원으로 약 1099만원(14.4%) 증가하는 것으로 나타났다.

반면 전용 84㎡ 기준으로 강남구 은마아파트 보유세는 약 1004만원으로, 공정시장가액비율이 60%일때나 80%일때나 금액 차이가 없는 것으로 분석됐다. 서초구 반포동 아크로리버파크 역시 약 2284만원로 60%일때보다 57만원 가량 증가하는 데 그쳤다. △래미안대치팰리스 1474만원→1507만원 △반포자이 1724만원→1843만원 △잠실주공 5단지 1258만원→1258만원 등도 금액 인상 폭이 제한적인 것으로 나타났다.

이 같은 차이는 세부담 상한(전년 대비 150%) 구조에서 비롯된다. 은마아파트의 경우 전년 보유세(704만원)를 기준으로 한 상한이 약 1055만원 수준인데, 공정시장가액비율 60% 기준 보유세가 이미 상한에 근접해 추가 인상 여지가 없는 것이다. 아크로리버파크 역시 전년 보유세(1572만원)를 기준으로 한 상한이 약 2357만원 수준인데, 공정시장가액비율 60%일 경우 보유세가 2227만원까지 상승해 상한에 근접한 상태다.

반면 한남더힐은 전년 보유세(5941만원)를 기준으로 한 상한이 약 8910만원 수준으로, 60%일때 세금(7633만원) 대비 여유가 있다. 이에 따라 공정시장가액비율 인상분이 그대로 반영되며 보유세가 추가로 늘어나는 구조다.

우 위원은 “상한에 걸린 주택은 영향이 제한적이지만, 상한에 도달하지 않은 주택은 비율 인상분이 그대로 반영된다”고 설명했다. 이 같은 구조로 인해 올해 만약 공정시장가액비율이 인상된다면 고가 단지보다는 올해 공시가격 상승으로 종부세 과세 대상에 처음으로 포함된 단지나 공정시장가액비율 60%일때의 전년대비 보유세 인상률이 10~20%대의 단지에서의 추가 세 부담이 커지게 된다.

이런 이유로 공정시장가액비율이 올해 즉시 인상될 가능성은 적어보인다. 우 위원은 “현재 구조에서는 고가 주택에서 추가로 확보할 수 있는 세수는 제한적”이라며 “형평성과 정책 효과를 고려하면 적용 시점을 조정할 가능성이 있다”고 말했다.