재건축 조합이 지방자치단체에 납부할 공공기여금을 담보로 금융권에서 미리 자금을 조달받아 기반시설을 확충하는 방식이다. 1기 신도시 등 노후계획도시의 안정적이고 속도감 있는 정비사업을 도모한다는 취지다.
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19일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 ‘공공기여금 산정 및 운영 가이드라인’을 공개하고 공공기여금 자산유동화 방안 실행 방침을 구체화했다.
1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 사업시행자인 재건축 조합은 해당 사업 준공검사 신청일 이전까지 지자체에 기반시설 등을 설치하기 위한 공공기여금을 납부해야 한다. 기반시설 수요는 준공 즉시 발생하지만, 이를 설치할 재원인 공공기여금은 준공 직후에 확보하게 되는 셈이다. 이에 따라 준공 이후 뒤늦은 기반시설이 설치돼 주민들 불편을 피할수 없었다.
이번 공공기여금 자산유동화 방안은 이같은 시차를 개선하려는 취지로 마련됐다. 구체적으로 지자체는 ‘공공기여금 채권’을 유동화전문회사(SPC)에 매각하고, SPC는 이를 기초로 자산유동화증권(ABS)을 발행해 투자자에게 매각함으로써 현금을 조달한다. 재건축 사업 준공검사 신청을 앞두고 조합이 공공기여금을 납부하면 ABS 발행 대금을 상환하는 식이다.
지자체가 지방채를 발행해 기반시설 설치 자금을 마련하는 방법도 있다.
그러나 지방채 발행액이 지자체의 부채로 잡히는 데다, 지자체별로 재정 여건에 따라 발행 가능 액수가 제한돼 공공기여금 유동화 방식이 더 유리할 것이라는 게 정부 입장이다.
국토부는 “발행 채권의 상환 의무는 발행주체가 부담하게 되는데 지방채는 지자체, ABS는 SPC가 부담하기 때문에 지자체 입장에선 부채로 인식되지 않는다”며 “지방채는 지자체별 재정 여건에 따라 발행 가능한 총액 한도 내에서 상대적으로 소규모로 조달 가능하나, ABS는 장래 채권을 담보로 진행되므로 재정 여건과 무관하게 대규모 재원을 확보할 수 있다”고 설명했다.
또 “지방채는 통상 3~5년을 만기로 발행하나, 공공기여금 ABS는 타 유동화 사례를 참고할 때 5~10년을 만기로 발행할 계획이므로 장기간에 걸쳐 안정적인 자금 흐름을 창출할 수 있다”고 덧붙였다.
공공기여금 유동화 방안은 현재 특별정비계획 수립을 위한 협의체 구성 등 재건축에 속도를 내고 있는 1기 신도시 선도지구에 처음으로 도입될 전망으로, 첫 사례는 내년께 나올 것으로 보인다. 국토부는 특별정비구역당 1000억원 내외의 자금 조달이 가능할 것으로 보고 있다.
다만 이같은 공공기여금 유동화 방안이 자리잡기 위해선 재건축 조합의 현금 공공기여 활성화가 선행과제로 꼽힌다. 노후계획도시 재건축시 토지와 임대주택, 기반시설, 현금 등 공공기여 방식이 다양한데 이중 현금이 유동화가 가능해서다. 이와 관련 국토부는 전반적인 기반시설을 갖춘 1시 신도시의 경우 각 지자체는 물론 재건축 조합이 현금 공공기여를 선호할 것으로 보고 있다.
공공기여금 채권에 투자할 투자자를 끌어들일 수 있을지도 관건이다.
투자자를 유치하기 위해 수익성을 고려하다 보면 정작 필요한 기반시설을 공급하지 못하는 것 아니냐는 우려도 나온다.
