집값 뛰자 넓어진 '30억 시장'…초고가 기준 어디에 긋나

[이데일리 이다원 기자] 정부가 추진 중인 초고가 1주택 보유세 강화 방안과 관련해 ‘초고가’의 기준선 설정이 세제 개편의 핵심 쟁점으로 부상했다. 기준을 30억원으로 하느냐, 50억원으로 하느냐에 따라 규제 대상에 포함되는 지역 범위가 달라지기 때문이다. 최근 서울 집값 상승세 속에서 30억원 이상 거래는 송파·용산·성동구 등 주요 상급지로 확산했으나, 50억원 이상 거래는 여전히 강남·서초구에 집중된 것으로 나타났다.

서울 용산구 일대 주택가의 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)

16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 7월 16일까지 서울 아파트 실거래(취소 거래 제외) 총 4만 264건 중 30억원 이상 거래는 1823건으로 전체의 4.5%를 차지했다. 50억원 이상 거래는 320건(0.8%)으로 집계됐다.

30억원을 기준으로 하면 초고가 주택 분포는 서울 주요 상급지 전반으로 넓어진다. 같은 기간 자치구별 30억원 이상 거래는 강남구가 590건으로 가장 많았고 송파구(467건), 서초구(463건), 용산구(145건) 순이다. 이들 4개 자치구의 거래가 서울 30억원 이상 거래의 91.3%를 차지했다. 또한 영등포구(60건), 양천구(40건), 성동구(20건), 강동구·광진구(각 10건), 종로구(9건), 동작구·마포구(각 4건) 등에서도 30억원 이상 거래가 나타났다.

반면 기준을 50억 원으로 상향하면 대상 지역은 강남 3구와 용산구로 좁혀졌다. 전체 50억 원 이상 거래 320건 중 강남구와 서초구에서만 282건(88.1%)이 거래됐고 용산구 18건, 송파구 8건에 그쳤으며 성동구(6건), 종로구(4건), 영등포구(2건) 등이었다.

정부가 초고가 주택 기준을 어디에 설정하느냐에 따라 실제 과세 영향을 받을 수 있는 시장의 범위도 달라질 전망이다. 30억원을 기준으로 하면 서울 주요 지역을 폭넓게 포함될 가능성이 있지만 50억원을 기준으로 하면 최근 실거래 기준으로는 강남·서초 중심 시장에 영향이 집중될 가능성이 크다.

최근 서울 전역에서 고가 아파트 거래 비중이 상승한 점도 기준 설정의 변수다. 서울 전체 거래에서 30억원 이상 거래 비중은 2023년 연간 2.6%에서 2024년 4.3%, 2025년 4.9%로 상승한 데 이어, 올해 상반기 기준으로 4.5% 이상으로 늘었다. 50억원 이상 거래 비중도 2023년 0.4%에서 지난해 0.8% 수준으로 높아졌다. 집값 상승으로 초고가 거래 자체가 늘어나면서 과거보다 더 넓은 지역이 30억원 시장에 편입된 것이다.

특히 송파구의 경우 30억원 이상 거래 비중은 2023년 1.8%에서 2024년 3.6%, 2025년 12.4%로 높아진 데 이어 올해는 19.6%까지 상승했다. 올해 거래 다섯 건 가운데 한 건가량이 30억원 이상 가격대에서 이뤄진 셈이다. 강남구도 같은 기간 18.5%에서 37.4%, 서초구는 18.4%에서 36.0%, 용산구는 15.7%에서 24.3%로 각각 상승했다.

이번 논의는 이 대통령이 지난 14일 국무회의에서 ‘똘똘한 한 채’ 문제를 지적하며 초고가 1주택 보유세 강화를 언급하면서 구체화됐다. 이 대통령은 참모진과의 논의 과정에서 30억원 기준안에 대해 “너무 가혹한 것 아니냐”며 “한 50억원 할 줄 알았다”고 언급한 바 있다.

시장에서는 이 대통령이 언급한 시세 50억원이 초고가 주택 기준을 논의하는 하나의 가늠자가 될 수 있다는 해석이 나온다. 이 대통령이 지난 14일 국무회의에서 ‘똘똘한 한 채’ 문제를 언급하며 초고가 1주택의 보유세 부담을 높이는 방안을 공개적으로 화두에 올렸다. 유튜브 생중계 댓글을 통해 초고가 주택 기준에 대한 의견을 물은 뒤 30억원을 제시한 의견이 많다는 보고를 받자 “30억원은 너무 가혹한 것 아니냐”며 “한 50억원 할 줄 알았다”고 하기도 했다.

올해 공동주택 공시가격 현실화율(69%)을 대입하면 시세 50억원은 공시가격 약 34억 5000만 원 수준이다. 올해 기준으로 공시가격 30억원을 넘는 공동주택 5만 869가구 가운데 99%인 5만 519가구가 서울에 집중돼 있다.

현행법에는 초고가 주택에 대한 별도의 정의가 없다. 정부 안팎에서는 종합부동산세 과세표준 상위 구간을 세분화하거나 초고가 구간을 신설하는 방안 등이 거론된다.

정부는 이날 부동산 세제 토론회에서 보유세 적정 수준과 종합부동산세 과세 기준, 초고가 주택 과세 강화 방안 등에 대한 의견을 수렴했다. 토론회와 온라인 의견수렴 결과는 오는 23일 대통령 주재 국민 대토론회를 거쳐 이달 말 발표될 세제 개편안에 반영될 전망이다.