초저리 '공유형 모기지' 내달 1일 출시…내게 맞는 상품은?

[이데일리 김동욱 기자] 서울 마포구 아파트에 살고 있는 김모(33)씨는 이참에 내 집을 장만하는 쪽으로 방향을 잡았다. 전셋값이 이미 매맷값의 80% 수준에 육박해 추가로 큰 돈 들어갈 부담이 덜한 데다 다음달 1일 출시되는 연 1%대의 모기지 상품도 김씨에게 매력적으로 다가왔기 때문이다. 그는 “생애 최초로 집을 사는 무주택자에게는 파격에 가까운 혜택인 만큼 잘 활용해볼 생각”이라며 “다만 어떤 상품을 골라야 할지가 고민”이라고 말했다.

정부가 8·28 전월세 대책을 통해 내놓은 공유형 모기지 상품은 수익·손익형 두 가지다. 금리는 연 1~2%대로 저렴하지만 집값 상승 일부를 정부와 공유해야 한다는 점이 마음에 걸린다. 생애 최초 주택자금 대출은 연 2.6~3.4%로 금리는 다소 높지만 집값이 크게 오를 경우 더 큰 이익을 볼 수도 있다.

◇주거나 투자냐… 목적 따라 골라야

11일 국토교통부에 따르면 1% 대의 낮은 장기 대출로 내집 마련의 기회를 제공하게 될 공유형 모기지 대출이 다음달 1일에 출시된다. 공유형 모기지는 이름 그대로 집을 팔 때 매매 차익 및 손해를 주택 구입자금을 지원한 주택기금과 공유하는 것이 특징이다. 수익 공유형은 집값이 오를 때만 집값 상승 일부를 기금이 걷어가는 상품이다. 손익 공유형은 시세 차익은 물론 집값 하락에 따른 손해도 주택 구입자와 공유하는 점이 수익 공유형과의 가장 큰 차이다. 주택기금으로서는 연 1%대의 이자 수익 외에도 추가 수익을 얻을 수 있어 기금의 재정 안정성을 유지하면서 동시에 집값 하락에 따른 손해도 함께 공유하기 때문에 주택 구입자의 부담을 덜 수 있다는 게 장점이다.

부부합산 연소득 7000만원 이하의 무주택 세대주는 이 상품을 이용할 수 있다. 다만 생애 최초로 집을 사는 무주택자만 해당된다. 두 상품 모두 최대 2억원까지 대출이 가능하다. 수익 공유형(연 1.5%)은 집값의 최대 70%, 손익공유형(연 1~2%)은 집값의 40%까지 자금을 대준다.

대상 주택은 서울·수도권 및 지방 6대 광역시 소재의 전용면적 85㎡ 이하(6억원 이하)의 아파트만 해당된다. 기존 아파트는 물론 준공후 미분양 아파트도 가능하다.

생애 첫 주택 구입자금 대출 역시 조건은 같다. 85㎡ 이하(6억원 이하) 아파트에 대해 최대 2억원까지 대출해준다. 부부합산 연소득 기준 7000만원 이하인 무주택 세대주만 신청할 수 있다. 다만 연소득 기준은 올해까지만 한시적으로 완화된 것이다.

그렇다면 김씨는 어떤 상품을 이용하는 게 좋을까. 김씨의 판단에 따라 달라진다. 장우철 국토교통부 주택기금과장은 “집을 사는 이유는 크게 주거 목적과 투자 목적으로 나뉘는데 투자 관점에서 집값이 오를 것으로 판단한다면 생애 첫 대출이, 내릴 경우는 전·월세, 불확실하다고 여겨지면 공유형이 유리하다”고 말했다. 집값 전망이 불확실하다면 공유형을 선택하는 게 낫다는 것이다. 가령 2억원짜리 집을 1억4000만원(70%) 대출받아 20년 뒤 3억원에 판다고 가정할 때 기본형은 오른 집값 1억원을 모두 집주인이 가져가지만 공유형은 3500만원을 기금 몫으로 남겨야 한다.

▲기본형 vs 공유형 장단점 비교 (자료=국토부)

◇공유형 모기지 23일부터 사전 상담

공유형 모기지 상품은 10월1일부터 우리은행을 통해 판매된다. 일단 인터넷 접수만 받는다. 따라서 수요자는 신청 전 반드시 우리은행 인터넷 뱅킹 신청을 해야 한다. 정부는 1일 오전 9시부터 우선 5000명까지 선착순 신청을 받고 한국감정원의 대상 주택 현지실사와 우리은행 대출 심사를 거쳐 최종 선발된 3000명에게 10월10일 대출승인 여부를 통보할 계획이다. 대출은 11일부터 이뤄지기 때문에 그 전에 잔금을 치를 예정이라면 이 상품을 이용할 수 없다. 아울러 정부는 상품 출시 전 23일부터 일주일간 사전상담제를 운영할 예정이다. 이 과정에서 수요자들은 상품구조 설명은 물론 대출에 필요한 서류 등을 안내받을 수 있다.

인터넷으로 접수할 땐 매매계약을 할 아파트의 예상 매매금액을 확인해 입력해야 한다. 사전에 매매계약을 체결했다면 잔금은 대출이 이뤄지는 10월11일 이후에 치러야 한다. 다만 계약한 물건에 대해 대출이 거절될 수 있는 점은 유의해야 한다.

인터넷으로 신청한 뒤 이틀 이내에 가까운 우리은행 영업점을 방문해 대출에 필요한 서류를 제출해야 한다. 제출 서류는 주민등록등본과 원천징수영수증 등 소득 입증자료와 재직증명서, 재산세 과세 증명원, 매수 예정 아파트 부동산 등기사항전부증명서(옛 등기부등본) 등이다.

시범가구 규모가 3000가구 정도여서 대출 신청 경쟁이 치열할 전망이다. 공유형 모기지 대상자는 △지원 필요성 △대출자의 상환 능력 △대상 주택의 적격성 등 3가지를 100점 만점으로 환산해 선정한다. 정부는 20년 이상 노후아파트는 평가에서 일정 점수 이상이면 대출을 허용하지만 조합설립 인가 등 재건축·재개발·리모델링이 가시화된 경우는 대출 대상에서 제외하기로 했다.

▲시범사업 일정