전문가들은 이번 규제가 단기적으로는 매수 심리를 진정시키는 효과를 낼 수 있지만 장기적으로 집값을 안정시키기에는 한계가 있다고 진단했다. 규제를 피해 인접 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’와 전세시장 불안이 나타날 가능성도 제기된다.
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전문가들은 규제 시행 직후에는 거래가 위축될 가능성이 크다고 내다봤다. 대출과 세금, 청약 규제가 한꺼번에 강화되면서 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아설 것이란 분석이다.
투기과열지구·조정대상지역이 되면 대출과 세금 규제가 강화한다. 무주택자 담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아지고 유주택자라면 주택담보대출을 아예 받을 수 없다. 주택 취득 후 3년간 전매가 제한되고 재건축·재개발 등 정비사업의 조합원 지위 양도도 원천 차단된다. 취득세, 양도소득세가 중과되는 등 세금 부담도 늘어난다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “규제지역과 토허구역으로 지정되면 대출 규제 문턱이 높아지고 취득세와 양도세 부담도 커지는 만큼 매수세는 주춤할 것”이라며 “해당 지역은 최근 반도체 대기업 성과급 기대와 토허가구역 제외 프리미엄까지 더해져 가격이 다소 부풀려진 측면이 있는 만큼 당분간은 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원도 “동탄 역세권 등 인기 단지는 단기간 가격 급등에 따른 부담감과 규제 효과가 맞물리면서 매수자들의 관망세가 이어질 것”이라며 “매물 감소까지 겹치면서 당분간 거래 소강상태가 지속될 가능성이 있다”고 전망했다.
다만 거래 위축이 곧바로 집값 하락으로 이어질 가능성은 크지 않다는 게 전문가들의 공통된 견해다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “과거 규제 사례를 보면 가격이 급락하기보다는 거래 감소 속에서 보합권을 유지하는 경우가 많았다”며 “동탄과 기흥은 반도체 산업 확장 기대와 GTX-A, 용인 플랫폼시티 등 개발 호재가 여전히 살아 있고 구리 역시 서울 접근성과 역세권 개발 기대가 유효한 만큼 실수요 기반이 유지되는 한 가격 하방은 제한적일 것”이라고 분석했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장도 “규제가 시행되면 집값 상승률은 떨어질 수 있지만 가격 자체가 크게 하락하기보다는 호가가 일부 조정되는 수준에 그칠 가능성이 높다”고 예상했다.
전문가들은 토허구역 지정에 따른 전세시장 영향도 우려했다. 토허구역에서는 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 사실상 불가능하다. 실거주 목적의 거래만 허용되면서 임대 물량이 줄어들 수 있다는 분석이다.
김인만 소장은 “토허구역으로 지정되면서 집주인들이 전세를 내놓기보다 실거주를 선택하는 사례가 늘 수 있다”며 “전세 물량 감소로 전셋값 상승 압력이 커질 가능성도 있다”고 설명했다.
집값 상승세가 주변 지역으로 번지는 풍선효과는 시장이 가장 우려하는 대목이다. 함 랩장은 “투기 수요가 완전히 사라지기보다는 남양주나 수원 권선 등 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 이동할 가능성이 있다”며 “과거 수도권 규제 확대 때도 인접 비규제지역으로 거래와 가격 상승이 확산한 사례가 적지 않았다”고 짚었다.
전문가들은 규제만으로 시장을 안정시키기에는 한계가 있는 만큼 공급 확대와 임대차시장 안정 대책이 병행돼야 한다고 입을 모은다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “근본적인 임대차 안정 대책 없이 규제만으로 시장을 안정시키기는 쉽지 않다”고 강조했다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 “이번 규제는 최근 과열된 시장에 단기적인 브레이크를 거는 효과는 기대할 수 있다”면서도 “중장기적으로는 공급 확대와 금리, 경기 여건 등이 함께 뒷받침돼야 집값 안정으로 이어질 수 있다”고 제언했다.
이어 “정부가 추진 중인 공급 확대 정책이 실제 입주로 이어질 수 있다는 신뢰를 시장에 줄 수 있는지가 장기적인 시장 안정의 핵심 변수”라고 했다.
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