외국인 몰리는데 잘 곳이 없다…서울 호텔 '공급 부족' 심화

[이데일리 최정희 기자] 방한 외국인이 역대 최대 수준으로 빠르게 증가하는 반면 이들이 묵을 만한 호텔은 부족한 것으로 조사됐다.

8일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발간한 ‘2026 서울 호텔 마켓 리포트’에 따르면 작년 방한 외래객 수는 1894만 명으로 역대 최대치를 기록했다. 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 대비 108% 회복한 것이다.

K-팝, K-뷰티, K-메디컬 등 K-컬처 기반의 수요가 방한으로 이어지면서 중국인 단체 관광 중심에서 일본, 대만, 미국, 유럽 등으로 외국인 관광객도 다변화하고 있다. 개별 자유여행도 늘어나고 있다.

반면 이들이 묵을 만한 호텔은 부족한 상황이다. 서울 호텔 객실 수는 작년 기준 약 5만 3675실로 2023년 이후 신규 공급이 연 1000실 내외에 그치고 있다. 팬데믹 이전 공급 속도의 4분의 1 수준이다.

호텔 부지를 확보하기 어려운 데다 높은 건축, 금융비용, 인허가 제약 등이 겹친 영향이다.

서울 호텔 객실 점유율(OCC)은 작년 79.2%로 추산된다. 외국인 숙박객 비율도 약 71.2%로 팬데믹 이전보다 높아졌다. 이용 가능 객실 1개당 평균 매출을 의미하는 객실당 매출(RevPAR)은 약 20만 7345원으로 2019년 대비 약 67% 올랐다. 호텔 공급이 제약된 가운데 수요가 몰리면서 평균객실단가(ADR)가 높아졌다는 분석이다.

특히 4성급 호텔의 ADR은 2017년 대비 2024년 약 92% 올랐다. 로즈우드, 아만, 만다린, 리츠칼튼, 오리엔탈 등 글로벌 최상위 브랜드의 서울 진출이 확대되면서 ADR도 높아지고 있다.

작년 서울 호텔 거래 규모는 약 2조 1000억원으로 이중 4성급 거래가 1조 3000억원으로 절반 이상을 차지했다. 작년 거래된 호텔 자산 전부가 매각 이후에도 호텔 용도를 그대로 유지했다.

채상윤 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅그룹 상무는 “서울 호텔 시장은 단순한 관광 회복 스토리를 넘어 강한 인바운드 수요와 제한적 공급, 운영 지표 개선, 투자자 저변 확대로 구조적 성장 시장으로 변화하고 있다”고 밝혔다. 이어 “앞으로 호텔 투자 개발의 핵심은 운영사 유치, 브랜드 포지셔닝, 수익 구조, 엑시트 가능성까지 종합적으로 검증하는 데 있을 것”이라고 덧붙였다.