홈플러스와 결별한 스퀘어원…서부T&D '구원투수'로 나선다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 신한서부티엔디리츠가 인천 복합쇼핑몰 '스퀘어원'의 핵심 임차인인 홈플러스와 결별한다. 공실 발생에 따른 리테일 자산의 수익성 저하 우려가 커진 가운데 리츠 스폰서인 서부T&D가 '구원투수'로 나섰다.

홈플러스가 빠진 공간에 서부T&D가 책임임대차계약을 체결해 임대수익을 보전하고 공실 리스크를 직접 떠안는 방식이다. 신한서부티엔디리츠로서는 기존 배당 재원을 방어하는 동시에 향후 새로운 임차인을 유치할 시간을 벌게 됐다.



신한서부티엔디리츠, 연말까지 배당 재원 '확보'

31일 부동산업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 보유자산인 인천 스퀘어원에 입점한 홈플러스와 임대차계약을 해지하기로 상호 합의했다.

인천 스퀘어원은 인천 연수구 동춘동 926 일대 위치한 지하 3층~지상 5층, 연면적 16만9074㎡(약 5만1144평) 규모 복합 쇼핑몰이다. 쇼핑몰, 영화관, 대형마트로 구성돼 있다.

홈플러스는 해당 건물 지하 1층에 입점해 영업해왔지만 이번 합의에 따라 기존 임대차 관계를 정리하게 됐다.

인천 스퀘어원 (자료=서부T&D)

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다.

리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다. 주요 투자 자산은 △오피스·호텔·리테일 복합건물 '광화문G타워' △3성급 호텔 '신라스테이 마포' △복합 쇼핑몰 '인천 스퀘어원' △5성급 호텔 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산'(용산 그랜드머큐어) 등이다.

지난 1~3월 기준 투자보고서를 보면 신한서부티엔디리츠가 올해 1분기 인천 스퀘어원으로 벌어들인 부동산 임대료 수익은 53억9338만원이다. 평당 임대료 단가는 10만5453원이다.

해당 리츠의 부채 현황을 보면 △산업은행 등으로부터 받은 차입금 1930억원(올인(All-in) 금리 4.59%, 오는 11월 27일 만기) △제1차 전환사채 55억원(올인 금리 4.0%, 오는 9월 5일 만기) △제2차 전환사채 327억원(올인 금리 3.0%, 내년 2월 26일 만기) 등이다.

이번 임대차 종료에도 당장 배당 재원이 흔들릴 가능성은 크지 않다. 신한서부티엔디리츠가 홈플러스와 향후 6개월치 임대료 등을 정산하기로 협의해서다. 기간으로는 내년 2월까지 임대료분이다.

이에 따라 13기(2026년 7월 1일~12월 31일) 배당 재원은 기존 운용계획대로 확보할 수 있을 것으로 예상된다.

신한서부티엔디리츠 구조도 (자료=신한서부티엔디리츠)

서부T&D '책임임대차'로 공실 리스크 직접 부담

관건은 그 이후다. 리츠 입장에서는 홈플러스라는 대형 임차인이 빠져나간 만큼 공실이 장기화될 경우 임대수익 감소로 이어질 수 있다.

이에 스폰서인 서부T&D가 직접 안전판 역할을 맡기로 했다. 신한서부티엔디리츠는 홈플러스가 사용하던 면적에 대해 서부T&D와 책임임대차 계약을 체결하기로 합의했다.

책임임대차 계약(마스터리스)은 시공사나 운영사가 준공 후에도 공실 여부와 상관없이 정해진 임대료 수익을 보장하거나, 직접 건물을 통째로 임차해 재임대하는 방식의 계약이다.

서부T&D는 지난 1979년 설립됐으며 화물유통 시설회사에서 복합 쇼핑센터, 국내 최초의 호텔플렉스인 서울드래곤시티를 운영하는 부동산 개발 회사로 성장했다.

신한서부티엔디리츠는 이번 서부T&D의 책임임대차계약으로 신규 임차인을 구하는 과정에서 발생할 수 있는 공실 부담을 일정 부분 덜게 됐다. 인천 스퀘어원의 임대수익 안정성을 유지하면서 향후 새로운 임차인을 유치할 시간을 확보한 것.

신한서부티엔디리츠는 책임임대차계약 체결과 세부 조건 확정을 위해 이사회와 임시주주총회를 개최할 예정이다. 이사회 및 임시주주총회는 오는 10월 말에서 11월 중 진행될 것으로 보인다.

구체적인 계약 조건과 향후 스퀘어원 임차인 유치 전략은 관련 절차를 거쳐 확정될 전망이다.

금융투자업계 관계자는 "이번 거래는 홈플러스와의 임대차계약 종료 자체보다 그 이후의 공실 리스크를 어떻게 관리하느냐가 핵심"이라며 "신한서부티엔디리츠는 기존 배당 재원을 우선 방어하고, 서부T&D의 책임임대차로 공실에 따른 충격을 최소화하는 전략을 택했다"고 말했다.

이어 "이번 사례는 대형 리테일 임차인의 계약 종료가 리츠의 배당과 자산가치에 미치는 영향을 어떻게 관리할 것인지를 보여주는 사례"라며 "특히 리츠 스폰서가 직접 책임임대차에 나서면서 리츠의 현금흐름 방어와 신규 임차인 확보를 동시에 추진할 수 있다는 사례가 됐다"고 덧붙였다.