[단독]“2.3억에 내집 되는 줄 알았는데”…갑자기 ‘부적격’, 무슨 일

[이데일리 이다원 기자] 공공 임대주택에서 살다가 5년 후 분양받을 자격이 생기는 임차인 상당수가 민간 임대사업자의 ‘꼼수’로 내 집 마련을 하지 못한 것으로 확인됐다. 임대사업자들은 해당 임차인을 ‘부적격’ 처리해 아파트를 정해진 가격보다 비싸게 제3자에게 매각했다. 옛 민간사업자의 우선분양 의무 위반을 제대로 처벌하기 어려운 법적 사각지대 때문이라는 지적이 나온다.

서울 남산에서 바라본 도심의 모습. (사진=이데일리 방인권 기자)

7일 국회 국토교통위원회 소속 강득구 더불어민주당 의원실에 따르면 국토교통부는 지난해 11월부터 올해 1월까지 지방정부를 통해 5년 분양전환 공공건설임대주택의 임차인 피해를 조사했다. 조사 결과 13개 단지·약 2700가구 규모에서 피해가 확인됐다. 대부분 2019~2020년에 발생한 사안으로 임대보증금 미반환, 임대주택 불법 근저당 설정, 분양전환 적격자의 부적격 처리 등이 주요 유형이었다.

분양전환 자격을 둘러싼 갈등은 수년 전부터 이어졌다. 세종 아름동 범지기마을 11단지에서는 2019년 분양전환을 신청한 537가구 가운데 266가구가 부적격으로 분류됐다. 당시 우선분양전환가격은 약 2억 3000만원인 반면 시세는 4억 6000만원 안팎까지 오른 상태로, 시세차익을 노려 부적격 판정을 내렸다는 의혹이 일었다. 부적격 판정을 받은 임차인들은 개별 소송에 나섰고 일부는 법원에서 우선분양 자격을 인정받았지만 전체 임차인이 구제된 것은 아니었다.

5년 분양전환 공공건설임대는 일정 기간 임대로 거주한 뒤 자격을 갖춘 기존 임차인에게 주택을 우선 분양하는 방식이다. 과거에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관뿐 아니라 민간사업자도 공공택지나 주택기금 지원 등을 받아 이 같은 주택을 건설·운영할 수 있었다.

정부는 제3자 매각을 둘러싼 문제를 막기 위해 2020년 한 차례 제도를 보완했다. 임차인에게 통보한 우선분양전환가격보다 높은 가격에 제3자에게 팔지 못하도록 하고 이를 어기면 위반행위로 얻은 이익의 2배를 과태료로 부과하도록 했다.

가격 규제가 생긴 뒤에도 위반 사례는 나왔다. 국토부는 2024년 순천 1건과 광양 2건의 우선분양전환가격 초과 매각을 적발해 과태료를 부과했다. 현행법상 초과매각은 형사처벌이 아닌 행정제재 대상이다.

문제는 매각가격 규제와 별개로 우선분양 의무 위반을 처벌하는 벌칙에는 또 다른 공백이 남았다는 점이다. 종전 임대주택법에 따라 공급된 5년 공공임대는 법 체계가 바뀐 뒤에도 기존 임차인에 대한 우선분양 의무가 유지된다. 반면 당시 사업을 시작한 일부 민간업체는 현재 공공주택특별법상 ‘공공주택사업자’에 해당하지 않는다.

현행법은 자격을 갖춘 임차인에게 우선분양하지 않은 ‘공공주택사업자’를 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처하도록 한다. 옛 제도에 따라 사업을 이어가는 일부 민간사업자가 같은 의무를 위반해도 현행 벌칙으로 실효적으로 제재하기 어려웠던 셈이다.

국토부는 이번에 처벌 대상을 사업자의 지위가 아닌 위반행위를 기준으로 바꾸기로 했다. 우선분양 자격이나 절차를 위반해 공공건설임대주택을 분양전환하면 사업주체와 관계없이 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금에 처하도록 공공주택특별법을 개정한다. 분양전환가격을 초과해 제3자에게 매각하는 행위도 현행 과태료에서 형사처벌로 높인다. 초과매각으로 얻은 이익의 3배가 3000만원을 넘으면 해당 이익의 3배까지 벌금을 부과할 수 있게 된다.

옛 제도에 따른 물량은 아직 남아 있다. 지난해 말 기준 5년 분양전환 공공건설임대 재고는 전국 50개 단지·약 8400가구다. 새 벌칙은 법 시행 당시 분양전환이 끝나지 않은 종전 임대주택법상 공공건설임대주택에도 적용한다. 다만 8400가구 가운데 현재 공공주택사업자가 아닌 옛 민간사업자 물량이 얼마나 되는지는 이번 제출자료에서 확인되지 않았다.

반면 이미 피해를 본 임차인들의 구제는 여전히 개별 대응에 의존하고 있다. 국토부에 따르면 피해자들은 민사소송이나 지방자치단체의 시정조치, 수사기관 고발 등을 통해 대응해왔다. 일부 임차인은 소송을 통해 우선분양 자격을 인정받았지만 전국적으로 몇 명이 권리를 되찾았는지, 피해가 얼마나 회복됐는지는 별도로 파악되지 않고 있다.

국토부 관계자는 “과거 공공사업자로 사업했지만 지금은 공공주택특별법상 공공주택사업자가 아닌 사업자들이 계속 사업을 하고 있다”며 “이들이 5년 분양전환 과정에서 잘못했을 때 처벌할 수 있도록 법적 미비점을 해소하려는 것”이라고 말했다.