뚝섬역 코앞 성수동 오피스 개발 '시동'…신한운용 '리밸런싱 펀드' 키 쥐었다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 성수동 핵심 입지에 오피스를 개발하는 사업이 본격화한다. 지하철 2호선 뚝섬역에서 걸어서 3분 거리에 들어서는 이번 사업은 신한자산운용이 조성한 부동산 개발 지분형 블라인드 펀드가 주축을 맡았다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 자기자본 확충이 화두로 떠오른 가운데, 개발 사업의 재무구조 개선을 겨냥한 펀드가 참여한 것이다.

신한운용 'RE밸런싱 펀드' 사업 지분 79% 쥐었다

21일 서울시에 따르면 지난 14일 열린 제9차 도시·건축공동위원회 수권분과위원회는 '성수 준공업지역 지구단위계획구역 내 성동구 성수동1가 656 번지 일대의 기반시설 충분 여부 심의안'을 조건부 가결했다.

사업 대상지는 서울 성동구 성수동1가 대지면적 2275㎡ 규모다. 왕십리로변 준공업지역에 자리 잡았으며, 지하철 2호선 뚝섬역까지 걸어서 3분, 수인분당선 서울숲역까지 걸어서 9분 걸린다. 업무시설과 문화공간이 빠르게 늘어나고 있는 성수동에서도 교통 접근성이 우수한 입지다.

건축계획안에 따르면 이곳에는 지하 6층~지상 11층, 높이 66.4m 규모의 업무시설과 근린생활시설이 조성된다. 개발진흥지구 내 권장업종 도입과 공개공지 설치에 따른 인센티브를 반영해 용적률은 약 560%로 계획됐다.

2층 이상 상층부에는 소프트웨어 개발 및 공급업, 컴퓨터·주변장치 제조업, 디자인업 등 업무시설이 입주한다. 이로써 성수 지역 내 늘어나는 정보기술(IT) 산업 수요에 적극 대응할 것으로 보인다.

사업의 시행 주체는 디디아이에스에프피에프브이(PFV)다. 지분 구조에서 눈에 띄는 대목은 신한자산운용의 ‘신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호’가 최대주주 자리를 차지하고 있다는 점이다.

신한RE밸런싱일반사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자는 IBK기업은행으로, 디디아이에스에프PFV의 보통주 79.0%를 보유하고 있다. 이어 △SK디앤디 보통주 15.8% △현대차증권 제1종 종류주식 5.0% △신한자산운용 제1종 종류주식 0.2% 순으로 각각 PFV의 지분을 보유하고 있다.

1840억원 대출약정…오는 2028년 11월 만기 도래

사업의 핵심 투자자인 RE밸런싱 펀드는 부동산 개발 사업의 에쿼티, 즉 지분 투자를 중심으로 운용하는 블라인드 사모펀드다. ‘리밸런싱(Rebalancing)’과 ‘리얼에스테이트(Real Estate)’를 결합한 이름처럼, 부동산 개발 사업의 자기자본 비율을 높여 재무구조를 개선하는 데 초점을 맞췄다.

국내 부동산 개발 사업은 차입금 의존도가 높고 자기자본 비율이 낮다는 지적을 받아왔다. 정부가 추진하는 부동산PF 제도 개선도 사업장의 자기자본 확충과 금융구조 건전성 제고에 방점을 찍고 있다.

RE밸런싱 펀드는 이런 시장 변화에 대응해 개발 사업에 지분 자금을 공급하는 투자 수단으로 조성됐다. 이번 성수동 사업 역시 신한자산운용 펀드가 시행법인의 지배적 지분을 확보한 구조다.

디디아이에스에프PFV는 지난해 9월 체결한 대출약정에 따라 복수의 대주로부터 총 1840억원 한도의 대출을 받았다. 이 대출은 △트랜치A 1570억원 △트랜치B 270억원으로 나뉜다. 담보권 행사와 상환 과정에서는 트랜치A 대출이 트랜치B보다 우선하는 구조다. 대출 만기는 오는 2028년 11월 25일로 설정됐다.

성수동의 역세권 입지와 업무시설 수요 확대 가능성에 더해, 자기자본 중심의 투자 구조와 대출 조건이 맞물린 사업인 셈이다.

부동산업계 관계자는 "향후 인허가 후속 절차와 실제 착공 일정, 임대 수요 확보 여부 등이 사업의 진행 속도를 가를 것으로 보인다"며 "성수동이 업무·상업·문화 기능을 아우르는 지역으로 변모하는 가운데, 뚝섬역 인근 오피스 개발이 새로운 업무시설 공급으로 이어질 수 있을지 주목된다"고 말했다.