“강남 집값 하락률이 4.8배 차이?”…어느 통계 믿어야 하나

[이데일리 함지현 기자] 공공과 민간 간 부동산 가격 통계 차이가 또다시 도마에 올랐다. 이재명 대통령이 부동산 관련 통계에 대해 언급하면서다. 집값이 오르는지 내리는지를 보여주는 통계는 단순한 시장 지표를 넘어 매수·매도 심리와 향후 가격 전망에도 영향을 미칠 수 있다. 하지만 공공과 민간 통계의 산정 방식이 달라 서로 다른 결과를 내놓고 있다.

서울 시내 아파트 전경(사진=방인권 기자)

이 대통령, 부동산 통계 언급…논쟁 다시 수면위로

5일 발표된 부동산 시장 지표를 보면 같은 지역의 가격 흐름을 두고 조사기관에 따라 다른 판단이 나온다. 서울 강남구를 보면 공공기관인 한국부동산원의 10월 1~4주 매매가격지수 변동률은 -0.34%, -0.35%, -0.31%, -0.38%로 집계됐다.

민간 기관의 조사결과는 사뭇 다르다. 이 기간 KB부동산의 증감률은 -0.067%, -0.068%, -0.049%, -0.097%로 한국부동산원 지표보다 하락세가 완만했다. 또다른 민간 기관인 부동산114의 주간 매매가격 변동률(10월 9일부터)은 -0.05%, 0.06%, 0.06%, -0.04%로 강남구 집값이 올랐던 주도 있었다.

10월 월간으로 봐도 이런 차이가 나타난다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 분석 결과 강남구의 매매가격 변동률은 한국부동산원은 -1.38%, KB부동산은 -0.29%, 부동산114는 0.03%로 집계됐다. 같은 강남구 아파트값을 조사했는데 한국부동산원의 하락률이 KB부동산보다 약 4.8배 높았던 셈이다.

앞서 이 대통령은 부동산 관련 통계 자료가 제대로 국민에게 전달되고 있는지 우려를 표하면서 객관적 데이터를 제대로 설명하는 것이 필요하다고 강조했다. 주택가격 상승으로 이익을 보는 쪽에서 통계 자료 일부만 활용해 시장 상황을 한 방향으로 몰아가는 측면이 있다는 지적이었다. 공공과 민간 간 차이를 짚은 것은 아니지만 대통령 발언을 계기로 대통령이 전달하고 싶은 통계는 무엇인지, 민관 간 격차가 있는 가운데 한가지 통계에만 의지해도 되는 것인지 등이 다시 논쟁거리로 떠올랐다.

부동산 통계를 둘러싼 논란은 과거에도 있었다. 2023년 감사원은 문재인 정부 당시 청와대와 국토교통부가 한국부동산원의 통계 작성에 부당하게 개입했다는 감사 결과를 발표하고 관련자들을 검찰에 수사 요청했다. 이 중 일부 인원이 재판에 넘겨졌으며 해당 의혹은 아직 1심 재판이 진행 중이다. 당시 감사원은 2017년 5월 이후 5년간 서울 집값 상승률에 대해 한국부동산원은 19.5%로 집계했지만 KB부동산의 상승률은 62.2%에 달했다는 수치도 함께 제시했다.

거래 없다면? KB, 공인중개사 입력…부동산원, 전문 조사자 산정

민간과 공공의 통계가 서로 다른 결과를 내놓는 가장 큰 이유는 조사 대상과 가격 산정 방식이 다르기 때문이다.

KB부동산은 거래 시 실거래가를, 거래가 없을 시 지역 공인중개업사무소가 입력한 시세 정보를 바탕으로 담당자가 적정성을 검증한다. 호가는 포함하지 않는다. 전국 표본 수는 아파트 6만 5698가구를 포함해 총 7만 1413가구다. 개별아파트의 실거래 데이터와 호가 등을 인공지능(AI)으로 분석해 시세 서비스를 제공하는 부동산114는 전국 아파트단지의 90% 이상을 표본단지로 확보했다.

한국부동산원의 전국주택가격동향조사는 전국 30개 지사의 전문조사가가 진행한다. 월간 조사 4만 8170가구(아파트 3만 7619가구), 주간 조사 3만 3500가구(아파트)를 표본으로 시장 정보를 종합한다. 실거래가 없다면 유사한 인근 지역의 사례를 기반 삼아 산정한다. 이 과정에서 부동산 중개업소 의견을 참고하기도 한다. 다만 조사원의 전문성과 판단이 중요하다는 지적이 지난 국정감사에서도 나왔다.

이에 정부의 주택 통계를 손 봐야한다는 의견도 있으나 아직까지는 제자리 걸음이다. 국토부는 지난달 국토연구원, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG) 등과 간담회를 열고 신규통계 발굴 및 기존 통계의 개선 등에 대한 의견을 나눴다. 그러나 이후 진행 상황에 대해 부동산원 관계자는 “별도의 논의는 없고 원래 하던 대로 주택통계 업무를 하고 있다”고 답했다.

기관별 통계가 서로 다른 결과를 내놓는 만큼 각 통계의 차이를 이해하고 시장 상황을 해석하는 참고자료로 활용하는 게 중요하다는 조언도 있다. 아울러 시장 특성을 고려해 주간 단위로 통계를 발표하는 것이 적절한지 재고할 필요가 있다는 의견도 제기된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “기관마다 표본 추출과 산출 기준이 달라 결과에 차이가 날 수밖에 없다”며 “실거래가는 거래가 없는 단지가 많고 시점이 오래된 경우도 있어 시세 조사 자료와 상호 보완해 활용해야 한다”고 말했다.

이어 “주간 통계도 장기간 축적되면 시계열 자료로서 의미가 쌓이기 때문에 시장 추이를 파악하는 데 의미가 있다”면서도 “부동산 가격은 주식처럼 매주 큰 폭으로 움직이는 지표가 아닌 만큼 월간 단위로 흐름을 살피는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.