[단독]타임워크명동 우협 선정 기준 두고 이지스-블루코브 정면충돌

[이데일리 마켓in 지영의 기자] 5000억원대 ‘타임워크명동’ 매각 절차가 불공정 논란에 휩싸인 가운데 이지스자산운용이 내세운 ‘거래 안정성’과 경쟁 후보 측의 ‘이중 잣대’ 주장이 팽팽히 대립하고 있다. 매각 측인 이지스가 경쟁사의 운영 불확실성은 엄격하게 반영한 반면 자사 컨소시엄에는 상대적으로 완화된 기준을 적용했느냐가 쟁점으로 떠올랐다.

19일 이데일리 취재 및 투자은행(IB) 업계를 종합하면 타임워크명동 우협 평가의 공정성을 둘러싼 핵심 쟁점은 △가격·일정 평가 기준의 일관성 △기존 입주 호텔 운영 변동 리스크 △명도·이행보증금·셰어딜 관련 위험 정성 평가의 적정성 등 크게 세가지다.

[AI를 활용해 생성된 이미지]

입찰 후 '인터뷰 내용' 반영 잣대 두고 평가 일관성 논란

첫 번째 쟁점은 가격과 거래종결 조건을 평가한 기준이다. 이지스는 지난달 23일 제출된 최초 제안서를 기준으로 골드만 측 5350억원과 블루코브 컨소시엄 측 5300억원을 정량평가했다. 블루코브는 당시 제안서에 ‘5300억원+α’를 명시했고, 같은 달 29일 공식 인터뷰에서 이지스 측이 α의 규모를 묻자 70억~80억원이라고 답했다. 이를 더하면 블루코브의 제안가격은 5370억~5380억원으로 골드만보다 최대 30억원 높아진다.

그러나 이지스는 인터뷰에서 나온 금액을 정량평가에 반영하지 않았다. 입찰 마감 이후 가격을 계속 올려붙이는 이른바 ‘레이싱’을 하지 않겠다는 방침이었고, 인터뷰에서 구체화된 금액을 인정하면 사실상 재입찰과 다름없다는 설명이다. 실제 내부수익률(IRR)과 투자배수 산정에도 최초 입찰 마감 문서상 제안가격만 적용했다는 설명이다.

반면 블루코브 컨소시엄 측은 최초 제안서부터 ‘+α’를 명시했고 매도자인 이지스가 공식 인터뷰에서 금액을 직접 물어 구체적인 범위를 답했을 뿐이라고 반박한다. 입찰요청서(RFP)나 매각주관사로부터 인터뷰에서 α를 구체화할 수 없다는 사전 안내도 없었다는 입장이다.

다만 평가 기준의 일관성에 의혹이 남는 부분은 같은 날 블루코브 컨소시엄 인터뷰가 끝난 뒤 진행된 골드만 측 인터뷰다. 골드만 측은 인터뷰에서 최초 제안서에 적은 시점보다 거래종결 시점을 앞당길 수 있다는 입장을 밝혔다. 블루코브의 추가 가격 제출은 '사후 제안'으로 배제했으면서, 골드만이 입찰 마감 후 제시한 일정 단축안을 긍정적 요소로 참작한 것은 동일한 평가 기준을 적용하지 않은 것 아니냐는 의문이 남는 대목이다.

이에 대해 이지스는 골드만의 일정 단축 제안이 정량평가 점수에 영향을 준 것은 아니라고 해명했다. 입찰 마감 시의 제안서 기준 가격(5350억원 vs 5300억원)만으로 이미 골드만이 IRR과 투자배수에서 앞서 있었기에, 일정 단축은 부차적 요인인 ‘업사이드’에 불과했다는 입장이다.



이지스 “호텔 계약 깨지면 1500억 손배” vs 블루코브 “리스크 과대 평가”

기존에 타임워크명동에 입주해있는 호텔 아코르(Accor)와의 협상 리스크도 쟁점이다. 블루코브와 골드만 컨소시엄 모두 향후 호텔 운영계획을 바꾸려면 호텔 운영사와 추가 협의가 필요했던 것으로 파악됐다.

이지스는 블루코브가 타임워크명동 인수 후 마스터리스 방식에서 위탁운영 방식으로 전환하려면 SPA 체결 전 기존 호텔 운영사와 계약구조 변경 및 해지 조건을 협의해야 한다고 판단했다. 거래가 중도 무산되면 4성급 전환 계획에 차질이 생기고, 계약 해지에 따른 손해배상 부담까지 기존 펀드에 남을 수 있다는 점을 거론했다. 연간 임대료 약 75억원을 토대로 20년 기준 최대 1500억원의 부담이 발생할 수 있다는 추산도 제시했다. 이지스-골드만 컨소시엄 측은 현 마스터리스와 진행 중인 4성급 전환 계획을 우선 승계한 뒤 오피스 임대차 종료 이후 추가 전환을 검토하는 구조여서 SPA 전 중도 파기 리스크가 없다는 이야기다.

반면 블루코브 측은 전제부터 틀렸다고 반박한다. SPA 체결 전에 기존 마스터리스 계약을 해지해 달라고 요구한 적이 없고, 소유권 이전 이후 위탁운영 방식으로 전환하기 위해 아코르 운영사 측과 사전에 협의까지 진행해뒀다는 설명이다. 취재 결과 실제 기존 호텔 운영사 측에 블루코브 컨소시엄 측 제안이 전달돼 협의 토대가 있었던 것으로 파악됐다.



명도·셰어딜 위험도 공방…이행보증금 거부도 쟁점

오피스 명도와 셰어딜, 이행보증금 등 정성·정량 평가 요소 전반에 대한 이지스 측 입장은 ‘거래 불발 및 운용 위험 방어’에 집중되어 있다.

우선 오피스 명도 문제의 경우 이지스 측은 블루코브 컨소시엄이 우협으로 선정될 경우 오는 10월 임대차가 만료되는 3~4층의 신규 임차인 마케팅을 중단해야 했다는 주장이다. 향후 거래가 무산될 경우 최소 5~6개월의 공실 손실을 매도 펀드가 떠안게 될 리스크를 우려요인으로 반영했다는 주장이다. 타 층에 대한 매매계약(SPA) 전 조기 명도 사전 협의 요청 역시 자산운용에 상당한 부담을 주는 위험 요소로 평가했다.

이 거래 불발 위험을 분담하기 위해 우협 선정 후 양해각서(MOU) 체결 단계에서 상징적인 수준의 이행보증금 설정을 요구했으나 블루코브 측이 받아들이지 않았다는 점도 위험 판단의 근거로 들었다. 최종 자금조달이 무산되면 매수 희망자인 블루코브 컨소시엄 측은 손해 없이 이탈할 수 있지만, 운영상 문제는 기존 펀드가 떠안는 구조를 막기 위한 최소한의 안전장치가 있어야 했다는 주장이다. 주식 매매(셰어딜) 방식 추진과 관련해서도 취득세 절감 효과 부인에 따른 세금 추징 위험이나 수탁사 변경 등에 대한 사전 검토가 불충분했다고 지적했다.

반면 블루코브 컨소시엄 측에서는 이지스가 위험 요소를 과도하게 확대 해석했거나, 평가 기준의 형평성을 잃은 것이 아니냐고 반박한다. 블루코브 측은 SPA 체결 전에 실제 임차인 퇴거나 공실화를 완료하라는 전제조건을 내걸지 않았고, 향후 명도에 필요한 비용 역시 사업비에 사전 반영했다는 입장이다.

비환급성 이행보증금 요구에 대해서도 실사와 SPA 체결도 이뤄지지 않은 계약 전 단계에서 비환급성 자금을 부담하는 것은 기관투자자(LP)의 자금 집행 생리상 받아들이기 어려운 계약 조건이었다고 해명했다. 세금 추징 위험 역시 필요시 매수 측이 이를 전액 부담하겠다는 확약서 제출 의사까지 주관사에 전달할 정도로 리스크 관리 의지를 보였다고 맞섰다.

한 LP 관계자는 “합리적인 가격에 매각 되는게 맞는지 독립된 제3자가 당시 입찰자료와 평가 기준을 토대로 우협 선정 과정의 공정성을 다시 검증하는게 나을 수 있다”고 지적했다.