"리츠 원조의 귀환"…코람코, 창립 25주년 맞아 '왕좌 탈환'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 최초의 리츠 자산관리회사(AMC)로 출범한 코람코자산신탁(이하 코람코)이 창립 25주년을 맞아 '국내 리츠시장 점유율 1위'를 탈환했다.

코람코는 23일 창립기념식을 진행했다고 밝혔다. 오는 24일 창립 25주년을 앞두고 개최된 행사다.

코람코 창립25주년 기념식 (사진=코람코자산신탁)

코람코는 지난 2001년 국내 리츠 제도 도입과 함께 설립됐다. 지난 25년간 기업구조조정 리츠부터 상장리츠, 부동산펀드, 개발사업까지 업무영역을 확대하며 국내 부동산 금융시장 성장에 참여해 왔다.

부동산 투자업계에 따르면 코람코자산신탁이 인수를 추진 중인 약 6200억원 규모 '아레나스 양지' 물류센터는 이르면 내달 초 거래를 종결할 것으로 보인다. 이 자산은 연면적 약 34만5000㎡의 초대형 상온 물류센터로, '국내 물류센터 최대어'로 꼽힌다.

CJ대한통운이 오는 2035년까지 전체 시설을 장기 임차하고 있다. 코람코는 지난 7월 이 자산의 우선협상대상자(우협)로 선정돼서 현재 인수 막바지 절차를 진행 중이다.

코람코는 지난주 서울 여의도 ABL타워 인수전에서 약 3400억원을 제시해 우협으로 선정되기도 했다. 또한 '롯데 덕평 물류센터' 역시 우정사업본부(우본)로부터 위탁받은 블라인드 리츠 자금을 활용해 거래 종결을 앞두고 있어 오는 4분기 실적 기대감을 키우고 있다.

코람코의 출범은 1997년 외환위기 이후 국내 기업들의 구조조정 과정과 관련이 깊다. 당시 기업들은 재무구조 개선을 위해 보유 부동산을 매각해야 했다. 다만 대규모 부동산을 인수할 투자자와 금융시스템은 충분히 마련되지 않은 상황이었다.

정부는 기업의 자산유동화와 부동산시장 안정을 지원하기 위해 2001년 부동산투자회사법을 시행했고, 같은 해 10월 코람코가 국내 첫 리츠 AMC로 설립됐다.

코람코는 이듬해 기업구조조정 리츠인 '코크렙 1호'를 출시해 한화그룹 본사인 서울 장교빌딩 등을 매입했다. 이후 2005년 국내 최초의 위탁관리리츠를 선보이며 일반 부동산 투자시장으로 사업을 확대했다.

지난 2019년에는 국내 최초로 신탁방식 정비사업을 준공하는 등 리츠·신탁·개발사업 전반에서 새로운 투자 및 사업 방식을 도입해 왔다.

코람코는 같은 해 미래생활문화기업 LF를 대주주로 맞이하며 새로운 성장 기반도 마련했다. 이후 유상증자 등을 통해 자본을 확충하고 재무구조를 개선하는 한편, 투자 및 사업 확대를 위한 기반을 강화했다.

코람코의 성장 과정은 국내 리츠시장이 기업 구조조정 지원 수단에서 기관투자자의 장기투자 수단으로 발전해 온 과정과 상당 부분 겹친다.

초기에는 기업 보유 부동산을 유동화하는 역할이 중심이었다면, 현재는 연기금과 공제회 등 장기투자자의 자금을 운용하고 기업의 부동산 활용 전략을 지원하는 종합 부동산금융회사로 사업영역이 확대됐다.

현재 코람코의 관리자산 규모는 약 60조원에 이른다. 리츠 운용자산(AUM) 약 20조원과 부동산펀드 운용자산(AUM) 약 22조원, 부동산신탁 수탁고 약 18조원을 합산한 규모다. 회사는 지난 2001년 리츠 AMC로 출발한 이후 부동산신탁과 펀드 운용으로 사업영역을 확장하며 국내 주요 부동산금융회사로 성장했다.

설립 취지였던 국내 기업의 자산유동화를 지원하는 역할은 여전히 유효하다. 최근 추진한 현대자동차의 부동산 유동화 사업이 대표적이다. 코람코는 올해 현대차의 전국 11개 사업거점을 약 5800억원 규모의 리츠로 편입했다.

현대차가 부동산을 매각한 뒤 장기 임차하는 세일앤리스백 구조로, 기존 영업기능을 유지하면서 미래사업 투자재원을 확보할 수 있도록 설계했다. 외환위기 이후 기업의 자산 유동화를 지원하기 위해 설립된 코람코가 현재도 같은 사업 목적을 새로운 금융구조로 수행하고 있는 셈이다.

기관투자자를 대상으로 한 자산운용 사업도 확대되고 있다. 코람코는 국민연금과 공제회 등의 투자자금을 활용해 오피스·물류센터·주거시설 등에 투자하고 있다. 올해는 우정사업본부와 공무원연금공단이 추진하는 대규모 부동산 위탁운용사업에서도 잇따라 우선협상대상자로 선정됐다.

코람코가 운용하는 부동산에서 발생하는 임대수익과 매각수익은 리츠 배당과 펀드 수익 등으로 투자자에게 돌아간다. 이러한 구조는 연기금과 공제회의 장기 자산운용 및 국민 노후재원 관리에도 활용되고 있다.

이처럼 코람코가 공적 성격이 강한 장기투자자금을 운용하는 만큼 '투자 안정성'과 '위험관리'는 주요 운용 원칙이다. 코람코는 투자심의위원회와 리스크관리위원회, 감사위원회 등을 통해 투자 적정성과 재무위험을 검토하고 있다.

회사는 올해 NICE(나이스)신용평가와 한국신용평가의 정기평가에서도 기업신용등급 'A', 등급전망 '안정적(Stable)'을 유지했다. NICE신용평가 기준으로는 9년 연속 부동산신탁업계 최고 수준의 신용등급을 유지한 것.

코람코가 국내 부동산 금융산업에 미친 영향은 전문인력 확산에서도 확인된다. 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 의장과 조갑주 대표이사, 마스턴투자운용 창업자인 김대형 전 대표 등이 초기 코람코에서 리츠사업을 함께 한 인사들이다.

이들 외에도 다수의 코람코 출신 인력이 국내 운용사와 리츠 AMC 등에서 활동하며 부동산 간접투자시장의 확대에 참여해 왔다.

올해 창립 25주년을 맞은 코람코는 시장점유율에서도 새로운 기록을 세웠다. 한국리츠협회에 따르면 코람코자산신탁은 국내 리츠시장 점유율 12.8%를 기록했다. 한국토지주택공사(LH)를 포함한 전체 리츠 AMC 가운데 1위로, 민간 운용사가 약 10년 만에 시장 선두를 탈환한 것이다.

코람코는 최근 오피스·물류·호텔 등 섹터별 전문조직을 재편하고 펀딩·투자·자산관리 기능을 세분화하는 등 업무체계도 개편했다. 지난 25년간 국내에서 축적한 투자·운용 경험을 바탕으로 기관투자자 대상 서비스를 확대했다. 또한 해외 부동산금융시장으로 사업영역을 넓히기 위한 준비도 진행하고 있다.

정승회 코람코자산신탁 대표이사는 “코람코는 기업의 자산유동화와 부동산시장 안정이라는 설립 취지에서 출발해 지난 25년간 국내 리츠산업 성장과 함께 사업영역을 확대해 왔다”며 “앞으로도 엄격한 위험관리와 투자자 중심의 운용으로 기업의 안정적인 성장과 국민 노후자산의 장기적 수익 창출에 기여하겠다”고 말했다.

이어 “창립 25주년은 100년 기업을 향한 첫 번째 쿼터를 마무리하는 시점”이라며 “지난 25년간 국내에서 쌓아온 전문성을 바탕으로 다음 쿼터에는 글로벌 시장으로 활동 영역을 넓히고, 투자자에게 안정적인 장기 수익을 제공하는 부동산 투자회사로 성장하겠다”고 덧붙였다.