얼어붙은 상장리츠 투자심리…'옥'과 '석' 어디일까

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 해외 부동산 공모 리츠인 제이알글로벌리츠(348950)의 부도 여파로 국내 부동산투자회사(리츠·REITs) 시장이 '옥석 가리기'에 나설 것으로 보인다.

해외 부동산의 리스크가 부각된 만큼 안정적 현금흐름을 확보한 국내 부동산 중심 리츠에 대한 선호가 더욱 강화될 것이라는 전망이다. 리츠의 기초자산 뿐만 아니라 운용 역량에 따라 선호도가 갈리는 '선별 투자'가 강화될 것으로 보인다.



국내 부동산, 상대적 안정적 수익구조

29일 한국리츠협회에 따르면 국내 증시에 상장된 리츠 25개 시가총액은 이날 장 마감 기준 10조1257억원으로 집계됐다. 지난달 말 기준 9조7778억원 대비 3.56% 증가하면서 다시 10조원대를 회복했다. 101,257

다만 이날 국내 리츠들 주가는 일제히 하락했다. 제이알글로벌리츠가 기업회생절차를 신청했다는 소식이 리츠 투자심리에 부정적 영향을 미쳐서다. 공모 상장 리츠가 회생절차에 들어간 것은 국내 증시 사상 처음이다.

시장에서는 제이알글로벌리츠의 부도로 국내 리츠에 대한 투자심리가 악화됐지만, 자산 유형에 따라 선별적 접근을 강화해야 한다고 보고 있다.

특히 국내 리츠는 대부분 종로·강남 등 서울 핵심 지역 오피스가 기초자산으로, 상대적으로 안정적 수익 구조를 갖춘 만큼 과도한 우려는 지나치다는 분석이다.

국내 리츠 중 시가총액 1위는 SK리츠(1조9777억원)다. 여기에 △롯데리츠(1조2613억원) △ESR켄달스퀘어리츠(1조779억원) △한화리츠(1조650억원)까지 총 4개 리츠가 시총 '1조 클럽'을 형성했고, 신한알파리츠(7135억원)가 뒤따르고 있다.

SK리츠는 지난 1년간 주가가 33.60% 올랐다. SK리츠는 연결기준 오피스 5개소 및 주유소 104개소, 통합 수처리센터 5개동을 운용자산으로 보유 중이다. 자산비중은 △오피스 61% △수처리센터 22% △주유소 17%로 구성돼 있다.

운용자산(AUM) 규모는 5조3000억원이다. 작년에 판교 테크노밸리에 있는 프라임 오피스 'SK-P타워' 신규 매입을 완료하면서 총 운용자산을 끌어올린 결과다.



코람코라이프 '연 7%' 추가 배당 여력

또한 코람코라이프인프라리츠(시총 4526억원), 신한서부티엔디리츠(2758억원) 등도 최근 시장에서 두드러진 행보를 보이고 있다.

코람코라이프인프라리츠는 지난 2020년 6월 SK네트웍스로부터 인수한 전국 160여개 직영 주유소를 기초 자산으로 운영하면서 투자자에게 수익을 배당하는 리츠다.

최근 IR 자료에 따르면 현재 보유한 자산은 158개, 연평균 배당율은 공모가 5000원 기준 약 7.6%다. 작년 11월 말 기준 운용자산(AUM)은 1조2700억원 규모다.

주유소 외 투자자산으로 △남청라, 죽전, 인천·마산 물류센터 △LG베스트샵(아산, 서안산, 동래), 삼성스토어(북수원), 폴바셋 3개점 등 리테일 판매점 △마제스타시티타워1, DF타워 등 오피스 △스몰캡(아늑호텔 홍대점, 라포르테블랑서현 제2주차장) 등이 있다.

코람코라이프인프라리츠 포트폴리오 (자료=코람코라이프인프라리츠)

코람코라이프인프라리츠 주가는 작년 8월 4205원으로 52주 최저(종가기준)를 기록한 후 꾸준히 상승세를 보이며 회복세를 이어가고 있다. 이날 종가는 4650원으로, 작년 저점 대비 10.6% 넘게 상승했다.

최근 코람코라이프인프라리츠는 현대자동차가 보유한 전국 11개 사업 거점을 유동화하는 신규 리츠에 약 50%를 투자해 최대주주로 참여했다. 이에 따라 연 7% 수준의 추가 배당 여력을 확보하게 됐다.

이번 리츠에 편입된 자산은 △자동차 판매사옥 7곳 △하이테크센터 2곳 △현대모터스튜디오 1곳 △인증중고차센터 1곳으로 총 11개다. 서울과 수도권 비중이 전체 자산가치의 약 80%를 차지한다.

해당 리츠에는 코람코라이프인프라리츠(약 50%) 외에 현대자동차 약 30%, 한국투자증권이 약 20%를 각각 투자한다. 특히 현대자동차가 자산 매각대금 일부를 다시 리츠에 재투자해서, 자산의 장기 가치와 리츠 운영에 대한 신뢰를 함께 보여줬다는 평가다.



신한서부티엔디, 저금리 대환·호텔 매각

신한서부티엔디리츠도 안정적 성과를 이어가고 있다. 신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다.

리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다. 주요 투자 자산은 △오피스·호텔·리테일 복합건물 '광화문G타워' △3성급 호텔 '신라스테이 마포' △복합 쇼핑몰 '인천 스퀘어원' △5성급 호텔 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산'(용산 그랜드머큐어) 등이다.

신한서부티엔디리츠는 지난달 '광화문G타워'를 보유한 자(子)리츠 '신한광화문지타워리츠'의 대출 리파이낸싱을 4.2% 금리에 성공적으로 완료했다.

나인트리 바이 파르나스 서울 동대문 (사진=신한서부티엔디리츠)

또한 이달에는 '나인트리 바이 파르나스 서울 동대문'(이하 나인트리 호텔 동대문) 매각을 완료해 약 2년 반 만에 27% 수준의 내부수익률(IRR)을 기록했다. 호텔 시장이 회복되는 초기 국면에 상대적으로 저렴하게 자산을 매입한 덕분에 짧은 시간에 수익을 거둘 수 있었다.

신한서부티엔디리츠는 나인트리 호텔 동대문 매각으로 회수된 투자 원금(약 264억원)으로 '신한호텔마포리츠' 2종 종류주 250억원어치를 취득할 계획이다. 신한호텔마포리츠는 '신라스테이 마포'를 기초자산으로 담고 있다.

금융투자업계 관계자는 "리츠 시장은 당분간 전체적으로 확대되기보다는 자산 유형과 운용 역량에 따라 성과가 갈리는 '선별 투자' 흐름이 이어질 것"이라며 "해외 자산 리스크가 부각된 만큼 안정적 현금흐름을 확보한 국내 자산 중심 리츠에 대한 선호가 더욱 강화될 것"이라고 말했다.