‘아자부다이 힐스’처럼…서울 도심에도 '트로피 에셋'이 온다

[이데일리 김성수 기자] 서울 도심 한복판에 전 세계 투자자들이 주목하는 트로피 에셋이 탄생한다. 이지스자산운용이 개발 중인 ‘이오타 서울(IOTA Seoul)’이 그 주인공이다.

14일 금융투자업계에 따르면 이오타 서울은 입지, 디자인, 브랜드, 수익구조 등에서 ‘글로벌 트로피 에셋’ 조건을 두루 갖췄다는 평가를 받는다. 이에 따라 국내외 대형 자본이 시선을 돌릴 수 있는 계기가 될지 주목된다.

이지스자산운용이 개발 중인 ‘이오타 서울’은 도시 경쟁력이자 투자자산으로 기능하는 글로벌 트로피 에셋이다. (자료=이지스자산운용)

전통적으로 트로피 에셋은 입지, 교통, 디자인, 브랜드, 상품성에서 타의 추종을 불허하는 자산에만 붙는 이름이다.

이오타 서울은 단순한 고급 오피스가 아니다. △미국 뉴욕 ‘원 밴더빌트’ △영국 런던 ‘더 샤드’ △일본 도쿄 ‘아자부다이 힐스’나 ‘토라노몬 힐스’처럼 도시의 자존심이자 투자자산으로 기능하는 글로벌 트로피 에셋이다.

글로벌 자본 몰리는 ‘랜드마크 오피스’ 서울에도 가능할까

미국산업오피스자산협회(NAIOP)에 따르면 트로피 에셋은 시장 내 최고 가치를 가지며 수익적 가치 및 내재적 가치를 종합적으로 보유한 랜드마크 자산으로 정의된다.

다시 말해 △도시의 핵심 입지에 있으며 △건축적 상징성을 지니고 △프리미엄 브랜드나 테넌트(입주사)들을 보유하고 △장기적으로 안정적 수익을 창출하는 자산이다.

이들 자산은 자산가의 위상과 철학을 대변하며, 시장 충격에도 흔들리지 않는 ‘포트폴리오 방어선’ 역할을 한다.

뉴욕 ‘원 밴더빌트’는 그랜드센트럴역과 연결된 교통 요지에 위치해있다. TD 뱅크, 칼라일 그룹 등 초우량 임차인을 유치했으며, 전망대 ‘서밋(SUMMIT)’으로 수익 구조를 다변화했다.

런던 ‘더 샤드’는 고층 복합개발과 글로벌 호텔 브랜드 샹그릴라 유치로 도시의 랜드마크로 부상했다. 카타르 투자청(QIA) 등이 초기 자금을 투입한 것으로 잘 알려져 있다.

도쿄 ‘토라노몬 힐스’는 글로벌 본사 유치를 위한 디지털 허브로 거듭나고 있다. 현재 세계 최대 연기금 정부연금투자기금(GPIF), 노바티스, 아르셀로미탈 등 임차인을 보유 중이다.

모리빌딩이 개발한 ‘힐스 시리즈’ 중 지난 2023년 완공된 ‘아자부다이 힐스’도 단순한 복합단지를 넘어 도시의 철학과 정체성을 담은 부동산으로 주목받고 있다. 이들 트로피 에셋은 모두 ‘부동산을 넘어 도시 경쟁력을 높이는 랜드마크’로 자리매김하고 있다.

이오타 서울, 서울역 ‘아자부다이 힐스’·‘원 밴더빌트’ 꿈꾸다

이오타 서울은 옛 ‘남산 밀레니엄 힐튼호텔’ 부지 일원을 재개발해 들어서는 대규모 복합단지다. 약 2만7537㎡(8330평) 부지 위에 지상 39층, 연면적 약 46만㎡(13만9000평) 규모의 3개 빌딩으로 조성된다.

이오타 서울은 서울역 도보권 내 위치한 최대 규모 복합단지다. 고급 오피스, 국내 최초 6성급 호텔, 글로벌 리테일 브랜드가 한 공간에 집약된다.

호텔 운영은 메리어트 인터내셔널의 최상위 럭셔리 브랜드 리츠칼튼이 맡기로 하면서 브랜드 신뢰도가 한층 높아졌다.

‘이오타’는 통합을 상징하는 숫자 ‘10(IO)’에서 유래한 이름으로 공간과 서비스, 플랫폼을 아우르는 이지스자산운용의 마스터 브랜드다.

이처럼 이오타 서울은 서울역과 남산의 녹지 지역을 자연스럽게 잇고, 옛 힐튼호텔이라는 유산을 보존하는 한편 도시와 자연, 과거와 미래를 잇는 서울의 대표적 트로피 에셋으로 자리매김할 예정이다.

서울역은 향후 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B노선 연결로 수도권의 트래픽 결집지로서 기능이 더욱 강화될 것으로 보인다.

서울역과 용산역을 연결하는 핵심 비즈니스 지역인 SYBD(Seoul Yongsan Business District)의 중심에 위치해 SYBD를 글로벌 비즈니스 허브로 성장시키는데 중추적 역할을 담당하게 된다.

또한 인천 국제 공항과의 연결성으로 서울, 아시아, 글로벌을 잇는 결절점으로서 글로벌 기업들을 위한 최적의 입지를 보유하고 있다.

설계는 세계적 건축사인 포스터앤파트너스와 SOM이 담당한다. 인공지능(AI) 응용 산업 시대를 위한 업무 환경을 구현해주는 디지털 인프라인 ‘디지털 편의시설(어매니티)’을 겸비한 ‘AI-레디’ 오피스 등 미래 기술을 기반으로 한 설계가 진행 중이다.

이에 따라 글로벌 대형 정보기술(IT) 기업은 물론 대형 법무법인과 회계법인 등이 일찍이 관심을 보인 것으로 알려졌다.

한 외국계 부동산 컨설팅사 관계자는 “서울은 세계 도시경쟁력 6위의 메가 시티로 성장했지만 아직 핵심 상업지구에 30년 넘은 중소형 빌딩이 대부분”이라며 “서울이 도쿄, 뉴욕과 같은 도시 경쟁력을 갖기 위해서는 구조적으로 도시를 키우는 생태계가 필요하며 인재가 머물기 위해 도쿄 아자부다이 힐스 등처럼 복합형, 초대형, 고사양 오피스 및 복합단지를 키울 필요가 있다”고 말했다.

희소성·상품성 가진 ‘장기 포트폴리오 자산’…투자자들 ‘주목’

국내 부동산 시장이 양적 성장을 지나 프리미엄 자산 중심의 질적 전환기에 진입하면서, 투자 희소성 및 경쟁력 있는 상품성을 가진 트로피 에셋에 대한 관심이 커져가고 있다.

수익률을 넘어 해당 자산이 투자자의 정체성과 안목을 반영하는 상징적 의미까지 갖기 때문이다. 트로피 에셋을 대표하는 ‘이오타 서울’이 투자 시장에서 주목받는 이유는 다음과 같다.

우선 수익 구조가 복합적이다. 단일 오피스 수익에 의존하지 않고 리테일, 호텔, 문화 공간 등 다양한 수익원이 결합돼 안정성이 높다.

또한 입지 및 규모에 희소성이 높다. 지하철 1·4호선, 공항철도 등 핵심 철도 노선 외에 GTX-A·B노선 개통도 더해진다. 서울역과의 접근성, 약 288만㎡(약 87만평)에 달하는 남산과의 인접성, 그리고 향후 개발될 용산 국제 업무지구와의 시너지 효과도 기대할 수 있다.

규모에서도 도심 내 연면적 33만㎡(약 10만평) 이상의 개발 건은 이오타 서울이 유일하다. 올해 이후 서울의 주요 오피스 개발 프로젝트들이 연면적 10만㎡(약 3만평) 이하 개발이 대부분인 것과 대비된다.

이같은 이유로 이오타 서울은 투자 시장에서 ‘대체 불가 자산’으로 인식되고 있다. 아파트 시장에서 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 귀결되는 투자 동향이 오피스 시장에서도 유사하게 나타나고 있다.

국내외 경기 불안정성이 지속되면서 금융 및 부동산 투자자들에게는 ‘안정성’과 ‘희소성’이 가장 중요한 판단 기준으로 꼽힌다. 서울 도심에서 상징성, 수익성을 동시에 겸비한 트로피 에셋 ‘이오타 서울’에 금융 투자사들 관심이 집중되는 이유다.

자산운용업계 관계자는 “이오타 서울은 단순 수익형 부동산이 아닌 브랜드 포트폴리오의 핵심으로 기능할 수 있다”고 말했다.

한 해외 부동산 투자자문사 파트너는 “이오타 서울은 브랜드, 입지, 설계, 수익구조 네 박자가 고루 갖춰진 사례”라며 “해외 자산가의 투자 대상에 충분히 들어갈 수 있다”고 언급했다.