‘강남권 재건축 알짜’ 22억 오를 동안 1억 ‘뚝’…희비 갈렸다

[이데일리 박지애 기자] 신반포 4차는 올해 1분기 서울에서 재건축이 가능한 노후 아파트들 단지 중 작년보다 가장 많이 매매가격이 올랐다. 전용 137.1㎡ 기준으로 작년 1분기 평균 25억 5000만원에 거래되던 이 단지는 같은 면적이 올해 1분기 평균 48억원을 기록하며 1년 만에 22억 5000만원이 상승했다. 이 단지는 총 1212가구의 대규모 단지에 속한다.

[이데일리 문승용 기자]

반면 같은 기간 재건축이 가능한 서울 노원구 월계동의 주공2단지는 총 2002가구로 단지 규모가 더 크지만 전용 59.97㎡ 기준 작년 1분기 평균 5억 4000만원에 매매 거래되던 것이 올해 1분기 평균 4억 4000만원으로 오히려 1억원이 빠졌다.

서울 재건축 시장에서 조차 강남권과 비(非) 강남권으로 양분된 양극화가 뚜렷해지고 있다.

어느 지역에서건 재건축을 진행만 하면 미래 가치가 올라 어느 정도 투자가치가 있다고 보고 상승 거래가 꾸준했던 과거에 비해 수년째 치솟는 공사비와 각종 정비사업 규제 등으로 분담금이 높아지고 분양가가 오르며 서울에서도 강남권 등 일부 알짜 지역을 제외하고는 하락 매매거래되는 곳이 쌓여가고 있다

19일 이데일리가 부동산 정보 플랫폼 다방을 통해 받은 서울에서 준공 30년이 초과한 전체 아파트 단지 692개의 지난해 1분기와 올해 1분기 평균 매매 가격을 분석한 결과 79%(551개) 단지가 상승 거래됐으며, 0.5%(4개) 단지가 보합을 유지, 나머지 19.8%(137개) 단지가 하락거래됐다. 계절적 특수성을 고려해 같은 기간 내 매매가격 동향을 분석했다.

작년 1분기 매매가격보다 가격이 오른 서울의 노후 아파트 단지(551개 단지) 중 32.6%(180개)는 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구에 몰려 있었다. 반면 지난해 1분기에 비해 올 1분기 하락 거래된 서울의 노후 아파트 단지는 총 137개로 이 중 절반가량인 48%(66개)가 노도강(노원구·도봉구·강북구)에 집중됐다.

올해 매매가격이 가장 많이 오른 서울 노후 단지인 신반포4차는 지난달 시공사가 삼성물산으로 정해졌다. 반면 노후 단지가 즐비한 서울 노원구 대부분의 단지들은 시공사를 찾는 것부터가 난항인 상황이다. 특히 서울 강남구 압구정 일대와 용산구 정비창 전면 1구역 등은 대형 시공사 간 수주 경쟁이 가열되는 것과 노원구 재건축 단지들의 분위기는 대조적인 모습을 보이고 있다.

신반포4차 재건축 조감도(사진=삼성물산)

공사비가 오르고 재건축 관련 규제가 지속되면서 건설사들이 선별 수주 전략을 내세우고 있기 때문이다.

상황이 악화되자 서울 노원구 상계주공5단지는 올해 시공사를 다시 선정하면서 공사비를 3.3㎡당 650만원에서 770만원으로 120만원을 높였다. 하지만 지난달 28일 마감한 시공사 선정 입찰도 참여하겠다는 건설사가 없어 무응찰로 유찰된 상황이다.

국내 대형 건설사 관계자는 “올해 들어서는 더욱이 강남 안에서도 선별 수주를 하는 분위기인데 비강남권의 경우 조합원들이 공사비를 올린다고 해도 주변 시세를 고려해 분양가를 한없이 올릴 수가 없기 때문에 아무래도 건설사들이 수익성을 고려해 쉽게 들어갈 수 있는 분위기가 아니”라며 “부동산 시장 전반적인 상황이 크게 개선되지 않는 이상 재건축 시장에서도 양극화 현상은 더 짙어질 수밖에 없다고들 본다”고 분위기를 전했다.

다만 지난 3월 24일부터 토지거래허가제(토허제) 확대 재시행으로 강남권의 매매거래가 일시적으로 주춤한 현상을 보이고는 있지만, 전문가들은 중장기적으로는 사업성을 고려해 가격이 하락해 거래되지는 않을 것으로 보고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 “정부의 토지거래허가제 확대는 강남권 재건축 단지 거래에 영향을 주며, 거래량이 줄고 있지만 강남권에서도 알짜단지들은 수요가 꾸준해 일시적인 현상으로 보인다”며 “문제는 비강남권 재건축 단지는 규제가 없음에도 각종 규제나 시장 상황 등으로 사업 추진 동력 자체가 약한 데다 실질적인 진전 없이 기대감만 꺼져가는 중이다. 향후 추가 금리 인하나 정책 변화가 없다면 반등 계기를 찾기 어렵다”고 말했다.